ハーモニーレジデンス大塚山手
ハーモニーレジデンス大塚山手（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南大塚2丁目32-8 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 大塚駅 徒歩6分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 新大塚駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2018-10（築7年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社シノケンハーモニー |
| 建物管理会社 | 株式会社シノケンアメニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス大塚山手は、東京都豊島区南大塚にある2018年築・14階建て39戸のワンルームマンションです。大塚駅・新大塚駅から徒歩6分。割高診断は3件で危険1件・注意2件でした。宅建士の視点で良い点と気になる点を整理します。
立地と交通
ハーモニーレジデンス大塚山手は、東京都豊島区南大塚2丁目にあります。最寄り駅はJR山手線の大塚駅で、徒歩6分です。東京メトロ丸ノ内線の新大塚駅からも徒歩6分で、2つの路線を使い分けられる点は通勤や通学で便利です。
住所以外の周辺環境、たとえば近くの店舗や学校についてのデータは今回取得していないため、ここでは分かりません。駅からの距離という事実だけで判断せず、実際に歩いてみて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2018年10月に完成し、2026年時点で築8年です。地上14階建てで、総戸数は39戸、構造は鉄筋コンクリート造（骨組みがコンクリートと鉄でできている構造）です。権利形態は所有権で、土地も自分の持ち物になります。分譲したのは株式会社シノケンハーモニー、管理は株式会社シノケンアメニティが行っています。
築8年はワンルームマンションとしてはまだ新しい部類に入りますが、大規模修繕の実施履歴や管理組合の運営状況についてのデータは取得していないため、分かりません。購入を検討する際は、管理会社に直接確認する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、内訳は危険（割高）が1件、注意が2件、安全・割安は0件でした。件数が3件のため参考値として扱う必要があり、この結果だけで棟全体を代表するとは言い切れません。
平均実質利回り（投資額に対して実際に得られる収益の割合）は3.35%で、豊島区全体の平均3.55%より0.2ポイント低い結果でした。平均提示価格は3590万円で、区平均の2668万円より高めです。家賃中央値は117,000円で、区平均の85,500円より高い水準でした。
豊島区全体では診断286件のうち157件が危険（割高）と判定されており、区全体としては割高な物件が多い傾向にあります。この棟の家賃サンプルは3件のみで、101,250円から117,000円の範囲でした。件数が少ないため、参考程度に見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から270m離れた地点（南大塚２－４５－８）の地価公示（国が毎年公表する土地の価格）によると、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり300万円で、前年の256万円から17.2%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに642件あり、価格の中央値は2500万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として挙げられた3件は面積や間取り、築年がそれぞれ異なるため、この棟の価格と単純に比較することはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」とされています。高潮についてのデータは取得していないため分かりません。地盤は「やや液状化しやすい」とされ、地形は谷底低地（傾斜が緩やかな低い土地）に分類されています。購入前に自治体のハザードマップも合わせて確認することをおすすめします。
大塚駅・新大塚駅ダブルアクセスは魅力ですが、価格は区平均より高めです。
割高診断は3件と少なく、この判定だけで良し悪しを断定できません。
液状化しやすい地盤のため、ハザード確認は特に重要です。
- 大塚駅・新大塚駅からの実際の徒歩ルートと時間を歩いて確認する
- 管理組合の修繕履歴と長期修繕計画の有無を確認する
- 家賃設定の根拠となる契約書や募集条件を確認する
- 液状化しやすい地盤への対策工事の有無を確認する
- 提示価格が周辺取引事例と比べて妥当か複数社で査定する
- 総戸数39戸の管理費・修繕積立金の金額と推移を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 3 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.35%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 117,000円
- 117,000円
- 101,250円
この棟の家賃中央値（117,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,750円）より 36.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大塚２－４５－８（この棟から約270m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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