ハーモニーレジデンス大塚山手
ハーモニーレジデンス大塚山手（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南大塚2丁目32-8 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 大塚駅 徒歩6分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 新大塚駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2018-10（築8年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社シノケンハーモニー |
| 建物管理会社 | 株式会社シノケンアメニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス大塚山手は東京都豊島区南大塚にある、2018年築・地上14階建て総戸数39戸のワンルームマンションです。大塚駅・新大塚駅から徒歩6分の立地と割高診断の結果を、宅建士の視点で中立に整理しました。
立地と交通
ハーモニーレジデンス大塚山手は、東京都豊島区南大塚2丁目にあります。最寄りはJR山手線の大塚駅で徒歩6分、東京メトロ丸ノ内線の新大塚駅も徒歩6分です。2つの路線を使い分けられる点が特徴で、山手線は都心の主要駅へ乗り換えなしで移動しやすく、通勤や通学の利便性は高いといえます。
この物件がある場所は「商業地域」に指定されており、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ床面積の上限の割合（容積率）は700%です。また「防火地域」にも指定され、建物の防火性能に関する規制が比較的厳しいエリアです。商業地域は店舗やオフィスも混在しやすく、人通りや交通量が多くなりやすい一方、静かさを重視する人には好みが分かれる環境ともいえます。
建物と管理
建物は2018年10月に完成した、鉄筋コンクリート造・地上14階建てのマンションです。総戸数は39戸で、築年数は8年です。権利形態は「所有権」で、土地と建物を自分のものとして持てる形です。分譲会社は株式会社シノケンハーモニー、管理会社は株式会社シノケンアメニティです。総戸数39戸は規模としては中規模で、修繕費の1戸あたりの負担が気になる場合もあります。
管理組合がどのように運営され、修繕費をどう積み立てているかといった具体的な管理の実態は、今回のデータには含まれていません。総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に確認することをおすすめします。管理の状態は、建物の資産価値や将来の修繕費を左右する大事な要素です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、判定の内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が2件、「安全・割安」が0件でした。件数は少ないものの、実数として扱える数値として提供されています。内訳では「注意」が最も多く、極端な割高とまでは言えないものの、慎重に見ておきたい結果です。
平均実質利回りは3.35%、平均提示価格は3590万円、家賃の中央値は117,000円でした（家賃サンプル3件、最小101,250円〜最大117,000円）。同じ豊島区全体（288件）では、平均実質利回り3.55%、平均提示価格2677万円、家賃中央値86,000円で、「危険（割高）」判定が最も多くなっています。この棟はエリア平均より提示価格が高く、実質利回りはエリアより0.2ポイント低いという結果です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年調べて発表する「地価公示」によると、棟から270m離れた南大塚2丁目内の地価公示地点（商業地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,000,000円でした。前年の2,560,000円から17.2%上昇しており、周辺の土地の値段は上がっている傾向が読み取れます。ただしこれは1つの地点の数字であり、この棟自体の評価額ではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に642件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は110万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、千石の1LDK（50平方メートル、1982年築）が4500万円、大塚の1K（15平方メートル、1995年築）が1800万円、大塚の1K（20平方メートル、2003年築）が2200万円という事例があります。間取りや築年がそれぞれ違うため、単純比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」とされています。一方で「やや液状化しやすい」地盤で、地形は谷底低地（傾斜1/100未満の低い土地）とされています。液状化とは、地震の際に地盤が水分で緩んで建物に影響する現象のことです。気になる場合は、自治体のハザードマップや地盤調査の資料で確かめてください。
大塚駅・新大塚駅から徒歩6分、2018年築・総戸数39戸の商業地域に立つワンルームです。
割高診断では棟の平均提示価格がエリアより高く、実質利回りはエリアより0.2ポイント低い結果です。
地価は上昇傾向ですが液状化リスクもあり、管理実態や販売状況は自分で確かめる必要があります。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認する
- 現在の賃貸条件（家賃・空室状況）を複数の掲載情報で確認する
- 建物の設備や内装の詳細は重要事項説明書で確認する
- 高潮リスクはデータが無いため区のハザードマップで確認する
- 販売状況や価格の最新情報を仲介会社や売主に確認する
- 液状化リスクへの対策は地盤調査報告書で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.17ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.37%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.17ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 117,000円
- 117,000円
- 117,000円
- 101,250円
この棟の家賃中央値（117,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 35.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大塚２－４５－８（この棟から約270m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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