スカイコート豊島南長崎
スカイコート豊島南長崎（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南長崎6丁目1-32 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋・豊島線 東長崎駅 徒歩6分 ／ 大江戸線 落合南長崎駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2011-12（築14年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート豊島南長崎は、東京都豊島区南長崎にある2011年12月竣工・8階建51戸の投資用ワンルームマンションです。東長崎駅徒歩6分、落合南長崎駅徒歩8分で、割高診断は参考値ながら危険（割高）の判定が出ています。
立地と交通
スカイコート豊島南長崎は、東京都豊島区南長崎6丁目にあります。最寄りは西武池袋・豊島線の東長崎駅で、徒歩6分です。都営大江戸線の落合南長崎駅も徒歩8分で使え、2つの路線を選べる点は通勤・通学の面で便利です。
用途地域は第1種住居地域で、市街化区域に入っています。住宅を中心とした落ち着いた地域で、大きな工場や商業施設が建ちにくいルールです。実際の街の雰囲気や生活のしやすさは、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2011年12月に竣工した鉄筋コンクリート造・8階建で、総戸数は51戸です。権利形態は所有権で、将来的に売却や相続をする際も扱いやすい形です。分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社が担っています。スカイコートは日神不動産グループが展開する投資用ワンルームブランドで、首都圏に多くの実績があります。
管理費や修繕積立金の金額、これまでの修繕の履歴、今後の長期修繕計画は今回のデータに含まれていません。建物を長く安心して使えるかは管理の質で大きく変わるため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。内訳は危険（割高）が1件、注意が1件で、安全・割安はありませんでした。平均実質利回りは3.74%、平均提示価格は2315万円です。家賃は中央値81,100円で、80,000円から82,200円の範囲でした（サンプル2件）。最終診断日は2025年3月18日です。
同じ豊島区全体では289件の診断があり、危険（割高）が158件、注意が38件、安全・割安が86件、判定不能が7件で、多い判定は危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。この棟はエリア平均より家賃も提示価格も低めですが、診断件数が少ないため、今の2件だけで割高・割安を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から321m離れた地価公示地点（南長崎５－２６－１３）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,060,000円でした。前年の953,000円から11.2%上がっています。この地点は商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域という指定です。なお棟自体の用途地域は第1種住居地域なので、地価公示地点とは地域の指定が異なる点に注意してください。
周辺の取引事例は362件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の西落合では2900万円・25平方メートルや2700万円・25平方メートル（1K・2014年築）の取引があり、長崎では1300万円・20平方メートル（2006年築）の例もありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、液状化は「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。大きな浸水や液状化のリスクは低めに見えますが、実際の防災計画やハザードマップは自治体の最新版で確認してください。
東長崎駅・落合南長崎駅の2路線が使え、2011年築・51戸の所有権マンションです。
割高診断は参考値（2件）で危険（割高）も含まれ、断定はできません。
地価は上昇傾向ですが、管理や利回りの実態は書類で個別に確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で権利関係と構造を確かめる
- 現在の入居状況と賃貸契約の内容を確認する
- 管理費・修繕積立金の額と見直し予定を確認する
- 実質利回りの算出根拠（空室率や費用）を確認する
- 地価公示や周辺取引事例と提示価格を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.2ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.74%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.2ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 82,200円
- 80,000円
この棟の家賃中央値（81,100円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 6.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南長崎５－２６－１３（この棟から約321m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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