スカイコート豊島南長崎
スカイコート豊島南長崎（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南長崎6丁目1-32 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋・豊島線 東長崎駅 徒歩6分 ／ 大江戸線 落合南長崎駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2011-12（築14年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート豊島南長崎は、東京都豊島区南長崎にある2011年築・8階建て全51戸の投資用ワンルームマンションです。東長崎駅徒歩6分、落合南長崎駅徒歩8分。宅建士の視点で立地や価格の妥当性を中立に解説しますが、診断データは2件のみで参考値です。
立地と交通
スカイコート豊島南長崎は、西武池袋線・豊島線の東長崎駅から徒歩6分、都営大江戸線の落合南長崎駅から徒歩8分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって使い分けができる立地です。徒歩分数はいずれも10分以内で、日常の移動はしやすい部類に入ります。
住所は東京都豊島区南長崎6丁目1-32です。周辺のスーパーや商店街、学校など、具体的な生活環境についての情報は今回の事実データには含まれておらず、分かりません。物件を検討する際は、実際に現地を歩いて自分の目で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2011年12月に完成した、鉄筋コンクリート造（コンクリートの中に鉄の骨組みを入れて強くした造りのことです）の8階建てで、総戸数は51戸です。2026年時点で築15年、権利形態は所有権（建物と土地を自分の財産として持てる権利のことです）です。区分マンションとしては標準的な規模の建物と言えます。
分譲したのはスカイコート株式会社、管理をしているのはスカイサービス株式会社です。スカイコートは日神不動産が展開するブランドで、日神グループは首都圏に特化したデベロッパーとして、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力事業としています。管理体制の実績や修繕計画の詳細については、今回のデータには含まれておらず分かりません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2025年3月18日時点で2件しか行われておらず、3件未満のため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。件数が少ないため、この結果だけで物件全体を断定することはできません。実質利回りとは、家賃収入から管理費や税金などの経費を差し引いた、実際の収益性を示す指標です。
参考値として見ると、この棟の平均実質利回りは3.74%、平均提示価格は2315万円です。家賃は中央値81,100円（最小80,000円〜最大82,200円、サンプル2件）でした。いずれも件数が少ないため、目安程度にとどめてください。
エリア全体（東京都豊島区、診断286件）では、平均実質利回り3.55%、平均提示価格2668万円、家賃中央値85,500円でした。この棟と比べると価格はやや低め、利回りはやや高めに見えますが、棟の件数が少ないため確かなことは言えません。棟とエリアの利回り差を示すデータは算出されておらず、分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から321m離れた地点（南長崎５－２６－１３）の地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安です）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,060,000円でした。前年の953,000円から11.2%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価が上昇していることは、周辺エリアへの需要の高さを示す一つの材料になります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期の362件で、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は90.55万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の西落合では2900万円（25平方メートル、2014年築）などの取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、地形はローム台地で液状化はしにくいとされています。高潮についてのデータは未取得です。用途地域は第1種住居地域で、市街化区域に指定されています。これらは公表データに基づく目安であり、実際の安全性を保証するものではありません。
スカイコート豊島南長崎は東長崎・落合南長崎の2駅利用可、築15年RC造51戸の物件です。
割高診断は2件のみで参考値、多い判定は「危険（割高）」でしたが断定はできません。
地価は上昇傾向、ハザードリスクは低めですが、価格の妥当性は別途確認が必要です。
- 分譲会社スカイコートと管理会社スカイサービスの管理実績を確認する
- 築15年の建物の修繕履歴・長期修繕計画を確認する
- 家賃中央値81,100円の妥当性を現地相場と照合する
- 割高診断は2件のみの参考値なので追加調査をする
- 洪水浸水想定0.5m未満などハザード情報を自分でも確認する
- 総戸数51戸の空室状況・入居率を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.19ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.74%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.19ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 82,200円
- 80,000円
この棟の家賃中央値（81,100円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,750円）より 5.4% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南長崎５－２６－１３（この棟から約321m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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