ライオンズマンション川崎第3
ライオンズマンション川崎第3（神奈川県 川崎市川崎区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 川崎市川崎区南町22-6 |
|---|---|
| 交通 | JR東海道本線 川崎駅 徒歩13分 ／ JR京浜東北線 川崎駅 徒歩13分 |
| 築年 | 1980-11（築46年） |
| 総戸数 | 121戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京観光(株) |
| 建物管理会社 | (株)合人社計画研究所 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション川崎第3は、神奈川県川崎市川崎区南町にある1980年築・121戸のワンルーム投資用マンションです。JR川崎駅から徒歩13分、商業地域に位置します。診断の件数は1件（参考値）で、相場や地価・ハザードの情報とあわせて宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション川崎第3は、神奈川県川崎市川崎区南町22-6にあるワンルームタイプの投資用マンションです。JR東海道本線とJR京浜東北線が停まる川崎駅から徒歩13分の場所にあります。川崎駅は複数の路線が使えるターミナル駅で、通勤や通学のしやすさを考えるときの目安になります。
このエリアの用途地域は商業地域です。建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は500%となっており、比較的大きな建物を建てやすい地域といえます。また防火地域に指定されているため、建物の防火性能に一定の基準が求められます。商業地域は店舗やオフィスが集まりやすいので、住環境としての雰囲気は現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1980年11月に竣工し、築46年が経っています。地上8階建てで総戸数は121戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせたつくり）です。権利形態は所有権で、土地の権利も含めて所有する形になります。分譲したのは大京観光で、ブランドは大京の「ライオンズマンション」、現在はオリックスグループの傘下です。
管理会社は合人社計画研究所です。築46年という年数を考えると、給排水管や外壁の修繕状況が住み心地や将来の資産価値に影響しやすくなります。しかし今回のデータには修繕の実施状況や長期修繕計画の内容が含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「安全・割安」、平均実質利回りは4.92%、平均提示価格は1250万円でした。家賃は中央値60,000円（サンプル1件）で、最終診断日は2023年8月25日です。件数が少ないため、この結果だけで割高か割安かを決めつけることはできません。
エリアである川崎市川崎区全体では、診断件数71件のうち「危険（割高）」が32件と最も多く、「注意」8件、「安全・割安」30件、「判定不能」1件という内訳でした。エリアの平均実質利回りは3.75%、平均提示価格は1954万円、家賃中央値は75,930円です。件数が多いエリアの結果は、相場感をつかむときの参考になります。
なお棟の診断は2023年8月時点のもので、その後の家賃や価格の動きは反映されていません。最新の賃貸の成約事例や売買価格は、不動産会社への聞き取りや登記簿、賃貸情報サイトなどで確かめることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年調べて公表する地価公示（標準的な土地の値段の目安となる調査）では、この棟から47m先にある南町9番10の地点が、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり787,000円でした。前年の690,000円から14.1%上昇しています。これは過去の実績であり、今後も同じように上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで757件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は104万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例えば下並木の1K（築2017年、20平方メートル）は2500万円、京町の1K（築2025年、25平方メートル）は3300万〜3400万円で取引されています。ただしこれらは周辺の取引事例であり、この棟そのものの価格ではありません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされています。また地盤に砂や水を多く含み、地震のときに地面が液状化しやすい地形（三角州・海岸低地）とされています。購入を検討する際は、川崎市が公開している最新のハザードマップで、建物の高さや階数に応じたリスクを確認することをおすすめします。
診断件数1件は参考値で、安全・割安の判定も断定材料にはなりません。
エリアは「危険（割高）」が最多ですが、棟自体の精査は別途必要です。
液状化・浸水リスクがあるため、ハザードマップや修繕計画の確認が欠かせません。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の残高を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- 家賃や入居状況の最新情報を管理会社に確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の賃貸・売買事例を複数の資料で比較する
- これらが揃っても買ってよいとは言えない（価格の妥当性は別の問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.2点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-19確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市川崎区）
相場（3.75%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.92%）は、神奈川県 川崎市川崎区相場（3.75%）より1.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市川崎区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、神奈川県 川崎市川崎区の周辺相場中央値（75,930円）より 21% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南町９番１０（この棟から約47m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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