ライオンズガーデン川崎
ライオンズガーデン川崎（神奈川県 川崎市川崎区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市川崎区渡田新町2丁目2-20(94) |
|---|---|
| 交通 | 南武線 川崎新町 徒歩6分 ／ 南武線 八丁畷 徒歩10分 |
| 築年 | 1990-03（築36年） |
| 総戸数 | 95戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | (株)大京 |
| 建物管理会社 | 大京管理(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
神奈川県川崎市川崎区渡田新町に建つ中古投資用ワンルーム「ライオンズガーデン川崎」を宅建士の視点で解説します。南武線川崎新町駅から徒歩6分、1990年築・95戸のマンションです。診断は参考値ながら安全・割安の判定で、周辺の地価やハザードも紹介します。
立地と交通
ライオンズガーデン川崎は、神奈川県川崎市川崎区渡田新町2丁目2-20に建つ投資用のワンルームマンションです。最寄り駅はJR南武線の川崎新町駅で、徒歩6分の距離にあります。もうひとつの最寄り駅は同じ南武線の八丁畷駅で、徒歩10分です。南武線は川崎駅と立川駅を結ぶ路線で、川崎駅では東海道線や京浜東北線にも乗り換えができます。
この住所が含まれるエリアの用途地域は準工業地域です。準工業地域は、住宅だけでなく中小規模の工場や倉庫も建てられる地域という意味で、商業地や住宅地とは街の雰囲気が異なることがあります。駅までの実際の歩きやすさや周辺の店舗の様子は、データだけでは分からない部分も多いため、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1990年3月に竣工し、2026年時点で築36年になります。地上7階建て、総戸数95戸の鉄筋コンクリート造（鉄筋とコンクリートを組み合わせて作る丈夫な構造）のマンションです。権利形態は所有権で、建物だけでなく土地の権利も買った人のものになる仕組みです。
分譲は大京、管理は大京管理が担当しています。大京は「ライオンズマンション」ブランドを長年展開しているデベロッパーで、現在はオリックスグループの傘下に入っています。全国的に供給数が多く、中古での流通量も多いブランドとして知られています。なお、この棟の管理組合の運営状況や長期修繕計画の内容は今回のデータには含まれていないため、購入を検討する際は管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は1件しか行われていないため、3件未満の「参考値」として受け止めてください。その1件の判定は「安全・割安」で、平均提示価格は1350万円、平均実質利回り（支払った金額に対して実際に得られる収益の割合）は4.53%でした。家賃は中央値63,000円とされていますが、これも1件分のデータにすぎません。
一方、川崎区全体では71件の診断が行われており、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした。内訳は危険（割高）32件、注意8件、安全・割安30件、判定不能1件です。エリア全体の平均提示価格は1954万円、平均実質利回りは3.75%、家賃中央値は75,930円でした。この棟の1件の結果とエリア全体の傾向を単純に比べることはできないため、この棟が割安だと決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟が建つ場所の用途地域は準工業地域（市街化区域）です。一方、棟から272m離れた地価公示地点「日進町２３番８」は商業地域にあり、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり694,000円でした。前年の603,000円からは15.1%の上昇です。この地点の建蔽率は80%、容積率は500%で、防火地域に指定されています。地価公示は国が毎年発表する、土地の値段の目安となる価格です。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に、周辺では689件の取引がありました。価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は104万円、面積の中央値は20平方メートルです。渡田新町地区の例では、1990年築・25平方メートルの1Rが1000万円（2025年第4四半期）、1991年築・30平方メートルの1DKが1200万円（2025年第2・第3四半期）で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の浸水想定が1m以上3m未満とされています。液状化のしやすさは「しやすい」、地形は三角州・海岸低地です。低地特有の水害・液状化リスクがある一方、南武線の駅が利用できる立地でもあります。購入前には自治体が公開しているハザードマップや、水害に対する保険の内容を自分で確認してください。
この棟の診断は1件のみで参考値であり、安全・割安という判定を断定材料にはできません。
低地の液状化・浸水リスクがある一方、南武線2駅が利用できる立地です。
管理状況や修繕計画は今回のデータに無いため、売主や管理会社への確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・高潮・液状化のリスクを確認する
- 周辺の賃貸相場や空室の状況を複数の情報源で確認する
- この棟の診断は1件のみなので追加の診断や査定で裏付けを取る
- 価格が周辺の取引事例や地価公示と比べて妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市川崎区）
相場（3.75%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.78ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.53%）は、神奈川県 川崎市川崎区相場（3.75%）より0.78ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市川崎区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 63,000円
この棟の家賃中央値（63,000円）は、神奈川県 川崎市川崎区の周辺相場中央値（75,930円）より 17% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／日進町２３番８（この棟から約272m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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