ライオンズプラザ山下公園
ライオンズプラザ山下公園（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区山下町28-2 |
|---|---|
| 交通 | みなとみらい線 元町・中華街駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1982-10（築44年） |
| 総戸数 | 214戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京観光株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ山下公園は、横浜市中区山下町にあるみなとみらい線元町・中華街駅徒歩2分の大規模マンションです。1982年竣工・214戸で、宅建士の視点から建物・相場・地価・ハザードを中立に解説します。
立地と交通
ライオンズプラザ山下公園は、神奈川県横浜市中区山下町28-2にあります。みなとみらい線の元町・中華街駅から徒歩2分で、山下公園や中華街に近いエリアです。駅から近いことは、賃貸に出す際や将来売却する際のしやすさにつながりやすい材料のひとつです。
用途地域は商業地域で、建蔽率（土地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（土地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は600%です。防火地域にも指定されており、商業施設や高層建物が混在しやすい地域であることが分かります。
建物と管理
建物は1982年10月に竣工し、築44年です。11階建て・総戸数214戸の大規模マンションで、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）です。権利形態は所有権で、分譲は大京観光株式会社、管理は日本ハウズイング株式会社が担っています。ブランドは「ライオンズ」で、大京（オリックスグループ）が長年展開してきた実績のあるシリーズです。
築44年ということは、建物や設備の老朽化、修繕の積み重ねが気になるポイントです。これまでの大規模修繕の実施状況や今後の長期修繕計画、修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が2件という結果でした。平均実質利回り（支出も考えた実際の利回り）は4.18%、平均提示価格は1838万円、家賃は中央値72,000円（70,000円〜83,500円）で、最終診断日は2025年10月18日です。件数が4件と少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を決めつけることはできません。
横浜市中区エリア全体では93件の診断があり、「危険（割高）」が44件、「注意」が19件、「安全・割安」が30件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.89%、平均提示価格は2299万円、家賃中央値は72,270円です。この棟の利回りはエリア平均より0.29ポイント高く出ていますが、件数が少ないため参考情報として見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から122m離れた山下町30番3外の地点（商業地域）で、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり917,000円です。前年の805,000円から13.9%上昇しており、周辺の土地価格は上昇傾向にあることが分かります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに532件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は90.55万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、1982年築・30平方メートルの1Kが1400万円、同じく1982年築・25平方メートルの1Rが1400万円で取引されており、この棟と同時期に建てられた部屋の価格感をつかむ材料になります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」とされています。一方で地盤は砂州・砂礫州で、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。液状化のしやすさの詳しい根拠までは今回のデータに無いため、横浜市が公開するハザードマップや地盤調査報告書で確かめてください。
築44年・214戸の大規模マンションで、駅徒歩2分という立地の強みがあります。
割高診断は4件中2件が危険、2件が安全で、件数が少なく判断は分かれています。
地価は上昇傾向ですが、液状化リスクもあり、修繕計画の確認が欠かせません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 直近の大規模修繕の実施年と内容を確かめる
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 液状化リスクをハザードマップと地盤調査報告書で確かめる
- 周辺の取引事例と比較して提示価格の妥当性を検討する
- 家賃設定の根拠を複数の賃貸媒体で確かめる
- これらが揃っても購入すべきとは限りません（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.29ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.18%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より0.29ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 83,500円
- 72,000円
- 72,000円
- 70,000円
この棟の家賃中央値（72,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 0.4% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／山下町３０番３外（この棟から約122m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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