ライオンズプラザ山下公園
ライオンズプラザ山下公園（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築43年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区山下町28-2 |
|---|---|
| 交通 | みなとみらい線 元町・中華街駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1982-10（築43年） |
| 総戸数 | 214戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京観光株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ山下公園は神奈川県横浜市中区山下町にあり、みなとみらい線元町・中華街駅から徒歩2分です。1982年築・214戸で、割高診断は4件中2件が危険（割高）、2件が安全・割安と判定が分かれています。駅近という強みと築44年という点の両方を確認したい物件です。
立地と交通
ライオンズプラザ山下公園は、神奈川県横浜市中区山下町にあります。みなとみらい線の元町・中華街駅から徒歩2分で、山下公園や中華街に近いエリアです。観光地としても知られる場所で、通勤だけでなく生活のしやすさも気になる立地です。
この場所は商業地域に指定されており、建蔽率は80%、容積率は600%です。商業地域とは、お店やオフィスが建てやすいよう定められた地域のことです。また防火地域（火事が広がりにくいよう建物に規制がある地域）にも指定されています。近くの地価公示地点は棟から122m離れた場所にあります。
建物と管理
建物は1982年10月に竣工し、2026年時点で築44年です。11階建て、総戸数214戸の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で、権利形態は所有権です。分譲は大京観光株式会社、管理は日本ハウズイング株式会社が担当しています。ブランドは「ライオンズ」で、大京グループ（現オリックスグループ）が長年展開してきたシリーズです。
築44年という年数は、今後の大規模修繕や設備更新の負担を考える上で気になるポイントです。修繕履歴や修繕計画、管理組合の運営状況については、今回のデータには含まれておらず分かりません。購入を検討する場合は、管理組合の議事録や長期修繕計画書を直接確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、実数として扱ってよいとされています。内訳は「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が2件で、判定が分かれています。平均実質利回り（家賃収入から管理費などを引いた後の利益の割合）は4.18%、平均提示価格は1838万円でした。家賃は4件のサンプルで中央値72,000円、最も低い70,000円から最も高い83,500円まで幅があります。
横浜市中区全体では93件の診断があり、平均実質利回りは3.89%、平均提示価格は2299万円、家賃中央値は72,270円です。この棟の利回りはエリア平均より0.29ポイント高い一方、エリア全体でも「危険（割高）」が最も多い判定です。診断件数が少ないため、この棟の傾向だけで割高かどうかを断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から122m離れた地価公示地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり917,000円で、前年の805,000円から13.9%上がっています。この地点は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。地価の動きが今後も続くとは限らず、この先の値上がりを保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに532件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は90.55万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として同じ1982年築の物件で1400万円台の取引が2件、2021年築の1LDKで4800万円の取引が見られます。築年数や面積によって価格に差があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っていません。液状化については「やや液状化しやすい」とされ、地形は砂州・砂礫州です。高潮に関するデータは今回は取得されておらず分かりません。ハザード情報は購入判断の一つの参考であり、必ず自治体のハザードマップも確認しましょう。
築44年でも駅近・商業地域という強みがありますが、価格判定は割れています。
エリア全体でも割高判定が最多で、この棟だけの傾向とは言えません。
地価は上昇傾向ですが、液状化リスクや管理状況は個別に確認が必要です。
- 管理組合の議事録や長期修繕計画を確認する
- 現在の家賃契約状況や空室の有無を確認する
- 提示価格が近隣取引事例と比べて妥当か確認する
- 液状化やハザードマップを自治体で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と将来の変更予定を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 4 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.29ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.18%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より0.29ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 83,500円
- 72,000円
- 72,000円
- 70,000円
この棟の家賃中央値（72,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 0.4% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／山下町３０番３外（この棟から約122m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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