ライオンズマンション本駒込第2
ライオンズマンション本駒込第2（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区本駒込5丁目52-12 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 駒込駅 徒歩6分 ／ 東京メトロ南北線 駒込駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1982-10（築44年） |
| 総戸数 | 46戸 |
| 階数 | 5階/地上5階造 |
| 構造 | RC(鉄筋コンクリート) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション本駒込第2は、東京都文京区本駒込にある1982年竣工・総戸数46戸のマンションです。JR駒込駅から徒歩6分。大京のライオンズブランドで、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。立地や相場を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
ライオンズマンション本駒込第2は、東京都文京区本駒込5丁目にあります。JR山手線の駒込駅から徒歩6分、東京メトロ南北線の駒込駅からも徒歩9分で、どちらも同じ駒込駅のため2つの路線を使い分けられる立地です。都心方面へのアクセスがしやすい駅近の物件といえます。
この地域は近隣商業地域に指定されており、建物を建てられる土地の割合（建蔽率）は80%、建物の大きさの上限（容積率）は300%です。準防火地域でもあるため、商業施設と住宅が混在しやすいエリアと考えられます。実際の街並みや周辺施設の様子は、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1982年10月に竣工し、2026年時点で築44年です。地上5階建てで総戸数は46戸、構造は鉄筋コンクリート（RC）造、権利形態は所有権です。分譲会社は大京で、「ライオンズマンション」というブランドで長年マンションを供給してきた会社です。現在はオリックスグループの傘下にあります。
管理会社や管理の体制については今回のデータに記載がないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。築44年という年数の建物では、大規模修繕の実施状況や修繕費の積み立て状況が今後の資産価値に大きく関わるため、特に重要な確認ポイントになります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため「参考値」として扱い、この数字だけで判断を断定することはできません。参考値では、平均実質利回りは3.78%、平均提示価格は2,750万円、家賃は112,000円（診断件数1）で、判定は「危険（割高）」でした。
文京区全体でみると、診断件数は111件あり、平均実質利回り3.4%、平均提示価格2,735万円、家賃中央値85,000円で、こちらも最も多い判定は「危険（割高）」でした。この棟の利回りはエリア平均よりやや高めですが、診断件数が1件と少ないため、他の似た条件の物件が同じ判定になるとは限りません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が公表している地価公示によると、本駒込５－５６－１１（この棟から98m）の地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,080,000円です。前年の954,000円から13.2%上昇しており、近隣商業地域の住宅地として評価されています。
周辺の取引事例は585件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は104万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期の本駒込では、築2019年・25平方メートルの1Kが3,900万円で取引された例があります。これらはあくまで周辺の取引事例であり、この棟自体の売買価格ではない点に注意してください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、地形はローム台地で液状化はしにくいとされています。浸水想定がある地域にあたるため、購入を検討する場合は自治体のハザードマップで具体的な範囲と避難経路を確認してください。
この棟の割高診断は参考値（1件）で、「危険（割高）」の判定を断定することはできません。
文京区全体も「危険（割高）」が多く、エリア相場と比較した検討が欠かせません。
管理体制や修繕状況はデータが無いため、総会議事録と修繕計画で必ず確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 築44年の建物の修繕履歴や耐震対応を登記簿等で確かめる
- 管理会社や管理の体制を売主・仲介会社に直接確認する
- 自治体のハザードマップで浸水想定の範囲と避難経路を確認する
- 割高診断は参考値のため、複数の相場情報と比較して検討する
- 周辺取引事例と価格差の理由を自分でも調べて比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.38ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.78%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.38ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 112,000円
この棟の家賃中央値（112,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 31.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本駒込５－５６－１１（この棟から約98m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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