ガーラ・レジデンス文京白山
ガーラ・レジデンス文京白山（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区白山5丁目8-2 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 白山駅 徒歩7分 ／ 都営三田線 千石駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2010-07（築16年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社エフ・ジェー不動産販売 |
| 建物管理会社 | 株式会社エフ・ジェー・コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ガーラ・レジデンス文京白山は、東京都文京区白山5丁目にある築16年・総戸数39戸の投資用ワンルームマンションです。都営三田線の白山駅・千石駅から徒歩7分の2駅利用が可能です。割高診断は件数が1件と参考値ですが「危険（割高）」で、文京区エリア全体の相場とどう比べるかが気になる棟です。
立地と交通
ガーラ・レジデンス文京白山は、東京都文京区白山5丁目にあります。最寄りは都営三田線の白山駅と千石駅で、どちらも徒歩7分です。2つの駅を使い分けられるのは、通勤や通学のルートに幅を持たせられる点で便利です。
建物がある場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。一方、近くの地価公示の地点（棟から373m、白山４－２８－１８）は第一種低層住居専用地域で、建物の高さなどに制限がある地域です。実際の棟の用途地域の細かい条件は、区役所の都市計画課で確かめてください。
建物と管理
この棟は2010年7月に完成した、地上14階建・総戸数39戸の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造という意味です）マンションです。築16年で、権利形態は所有権です。
分譲はエフ・ジェー不動産販売、管理はエフ・ジェー・コミュニティが担当しています。ブランドは東証プライム上場のFJネクストグループが展開する「ガーラ」で、投資用ワンルームに仕様をそろえているシリーズです。
管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録で確かめてください。管理の実態は書類でしか分からない部分が多いためです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は今回のデータで1件のみのため、参考値として受け取ってください。結果は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.32%、平均提示価格は4750万円でした。家賃はサンプル1件で145,000円、最終の診断日は2023年11月12日とやや前の情報です。
同じ文京区エリア全体では診断が110件あり、「危険（割高）」が73件、「注意」が14件、「安全・割安」が23件でした。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は85,000円です。棟の提示価格・家賃はいずれもエリアの数値より高めですが、部屋の広さや階数による違いも考えられるため、この棟だけの判定として断定はできません。
棟の診断が1件という少なさを踏まえると、今の価格が本当に割高かどうかは、同じ棟や近隣の似た広さの部屋の実際の成約価格・家賃を不動産会社の資料や売買契約書で確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から373mの地価公示地点（白山４－２８－１８）では、令和8年7月1日時点で1m2あたり1,390,000円でした。前年の1,220,000円から13.9%上昇しています。用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率150%、準防火地域です。地価が今後も同じ傾向で上がり続けるとは限らないため、最新の地価公示は国土交通省のウェブサイトで確認してください。
周辺の取引事例は453件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2700万円、1m2あたりの単価の中央値は111.4万円、面積の中央値は25m2です。例えば白山の1K・20m2（2007年築）が2800万円、本駒込の1LDK・45m2（2013年築）が7000万円で取引されています。広さや築年がそれぞれ違うため、この棟の部屋と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。地盤や水害のリスクは低めに見えますが、具体的な対策や保険の必要性は自治体のハザードマップと合わせて確認してください。
割高診断は棟では参考値ながら「危険（割高）」、エリアも危険が最多で価格は慎重に見る必要があります。
地価は13.9%上昇し取引も活発ですが、将来の値上がりを保証するものではありません。
管理体制や成約価格の詳細は未取得のため、資料や議事録で自分の目で確かめることが大切です。
- 管理費・修繕積立金の金額と長期修繕計画を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕の実施状況と積立金の不足がないか確認する
- 同じ棟・近隣の似た広さの部屋の実際の成約価格と家賃を調べる
- 地価公示地点と棟の用途地域が異なる点を区役所の都市計画課で確認する
- ハザードマップで浸水・液状化以外のリスクも自治体の資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目と価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億7,400万円（前期比26.6%増）・営業利益144億200万円（同51.8%増）・純利益100億1,000万円（同54.4%増）と増収増益で推移しています（決算短信より、2026年10月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.32%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 145,000円
この棟の家賃中央値（145,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 70.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／白山４－２８－１８（この棟から約373m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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