ライオンズマンション千駄木
ライオンズマンション千駄木（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区千駄木3丁目31-14 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 千駄木駅 徒歩2分 ／ 山手線 日暮里駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1982-02（築44年） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 藤田建設株式会社 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション千駄木は、東京都文京区千駄木にある1982年築・総戸数30戸のワンルーム投資用マンションです。千代田線千駄木駅まで徒歩2分、山手線日暮里駅も徒歩9分と2路線利用可能で、割高診断は参考値（診断1件）ながら「危険（割高）」の判定でした。
立地と交通
ライオンズマンション千駄木は、東京都文京区千駄木3丁目に位置しています。最寄りは東京メトロ千代田線「千駄木」駅で、徒歩2分という近さです。千代田線は大手町や表参道方面に直通しており、通勤・通学の利便性は高いといえます。単身者向けの賃貸需要を考えるうえで、駅からの近さは大きなプラス材料です。
山手線「日暮里」駅も徒歩9分で利用でき、2つの路線を使い分けられる点も魅力です。一方で、周辺の坂道の有無や商店街の雰囲気、昼夜の人通りといった実際の歩きやすさは今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
この物件は1982年2月に竣工した、地上10階建て・総戸数30戸の鉄筋コンクリート造（RC造・コンクリートで骨組みを作る構造）のマンションです。権利形態は所有権で、土地の権利も含めて所有する形です。分譲は藤田建設株式会社、管理は大京アステージが担当しています。
ブランドは大京の「ライオンズマンション」シリーズで、現在の大京はオリックスグループの傘下です。全国的に多くのマンションを供給しており、中古の流通量も多いブランドとされています。ただし築44年とかなり古いため、外壁や共用部の大規模修繕がいつ行われたか、次の予定がいつかは今回のデータに無く、長期修繕計画書と修繕履行記録を売主や管理会社に求めて確かめてください。
この物件の専有面積や部屋タイプ（ワンルームか1Kかなど）も今回のデータには無いため、重要事項説明書や登記簿で確認してください。面積が分かれば、後の章で紹介する周辺の取引事例とも比較しやすくなり、価格が適正かどうかの判断材料になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として見てください。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.46%、平均提示価格は2,200万円、想定家賃は85,000円でした（最終診断日は2023年11月25日）。
文京区全体では診断件数110件のうち、危険（割高）が73件、注意が14件、安全・割安が23件で、エリアでも危険（割高）が最も多い結果です。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2,747万円でした。この棟の診断は1件しかないため、エリアの傾向と比べて棟自体が本当に割高かどうかは、今回のデータだけでは判断できません。複数の不動産情報サイトでの価格比較や、売主・仲介会社への利回りの根拠確認をおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から82m離れた地価公示の地点（千駄木3-40-2）では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,350,000円で、前年の1,970,000円から19.3%上昇しています。上昇率は大きいですが、この先も同じペースで上がり続けるとは限らないため、最新の地価公示や近隣の取引事例を継続して確認してください。
周辺の取引事例は524件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3,000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は106.7万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として1LDK・40平方メートル・2017年築が7,500万円、1K・20平方メートルの築年の古い部屋が2,400万円で取引されています。間取りや築年がばらつくため、この棟と比較する際は面積と築年をそろえて見てください。
ハザード面では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」とされ、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）です。高潮の情報は今回のデータに無いため、文京区のハザードマップで確かめてください。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%・防火地域に指定されています。
築44年・30戸、千駄木駅徒歩2分の立地は魅力だが建物の古さは要確認です。
割高診断は棟1件のみで参考値。「危険（割高）」の判定ですが断定はできません。
地価は大きく上昇していますが将来も続くとは限らず、価格の妥当性は別途確認を。
- 長期修繕計画書と大規模修繕の実施履歴を確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の状況を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や耐震診断の有無を確認する
- 複数の不動産情報サイトで価格と家賃相場を比較する
- 地価公示や周辺取引事例の最新情報を自分でも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 0% 同水準 ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千駄木３－４０－２（この棟から約82m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- スカイコート文京根津文京区
- スカイコート本郷東大前第3文京区
- スカイコート本郷東大前弐番館文京区
- 文京春日プラッツ文京区
- ザ・プラザオーベル白山文京区
- ガーラ・レジデンス文京本郷文京区
