プレール・ドゥーク文京湯島
プレール・ドゥーク文京湯島（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区湯島3-25-10 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク文京湯島は、東京都文京区湯島3-25-10に建つ投資用マンションです。木下不動産が分譲したプレール・ドゥークブランドの一棟で、竣工年や交通などの詳細は今回のデータに含まれません。本記事では文京区全体の相場データや国の地価・ハザード情報を使い、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
プレール・ドゥーク文京湯島は、東京都文京区湯島3-25-10に位置するワンルームマンションです。近くの地価公示地点（上野1-12-6、棟から89メートル）は商業地域（お店やオフィスなどを多く建てられる地域）にあり、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,160,000円、前年より18.7%上昇しています。地価が上昇している商業エリアに近い立地ですが、地価の動きと賃貸需要の強さは必ずしも一致しないため、別の指標でも確認してください。
最寄り駅や徒歩分数などの交通情報は、今回のデータには含まれていません。駅までの距離は住みやすさや賃貸の需要に直結する重要な要素なので、重要事項説明書や物件概要書を取り寄せて、最寄り駅名と徒歩分数を必ず確認してください。交通の便は家賃の決まり方にも影響するため、空室対策を考えるうえでも欠かせない情報です。特に投資用マンションでは、駅からの近さが入居の決め手になりやすいため、現地訪問でも確認することをおすすめします。
建物と管理
この棟は木下不動産が分譲した「プレール・ドゥーク」ブランドの一室です。同ブランドは首都圏を中心に投資用・居住用マンションを展開しており、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。ただしサブリース（空室でも一定の賃料を保証する契約）を結ぶ場合は、保証される金額や見直しのタイミング、解約条件などを事前にしっかり確認することが大切です。
竣工年、総戸数、階数、構造、権利（所有権か借地権か）といった基本情報は、今回のデータには含まれていません。これらは資産価値や将来の管理コストに関わる重要な情報なので、重要事項説明書や登記簿で必ず確かめてください。管理会社についての情報もないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。特にワンルームは収益性が管理状態に左右されやすいため、複数の資料で突き合わせて確認することが望ましいです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟そのものを対象にした割高診断の件数は0件で、現時点ではデータ蓄積中です。個別の棟としての判定がまだ出ていないため、価格が妥当かどうかをこの棟だけで判断することはできません。同じプレール・ドゥークブランドの他の棟でも、診断の数が増えるまでは判定を一つの目安として見ることが望ましいです。複数棟の診断データが集まることで、相場との比較がより正確にできるようになります。
参考として、文京区全体では診断の件数が112件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で73件でした。平均実質利回りは3.4%、平均提示価格は2734万円、家賃の中央値は85,000円です。これはあくまでエリア全体の傾向であり、この棟の価格が同じ傾向にあるとは限らないため、個別の確認が必要です。価格や利回りの数字はエリア全体の平均であり、駅からの距離や築年数によって個別の数字は変わるため、この棟自体の数字で判断することが望ましいです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに848件あり、価格の中央値は3400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば湯島の20平方メートルの事例が2200万円、池之端の40平方メートル・1LDKの事例が6300万円で取引されています。地区や面積によって価格の幅が大きいとわかります。価格の幅は面積や築年によっても変わります。
ハザード情報を見ると、洪水の浸水想定は0.5m未満で、地盤は砂州・砂礫州のため「やや液状化しやすい」（地震で地盤が急にゆるくなる現象）とされています。用途地域は商業地域で、建蔽率（土地に対して建てられる建物の広さの割合）80%、容積率（延べ床面積の割合）600%です。さらに防火地域にも指定されています。これらは国の公表データに基づく目安であり、購入前に自治体のハザードマップや地盤調査の有無を売主に確認することをおすすめします。
この棟単独の割高診断はまだ0件のため、価格の妥当性は今は判断できません。
文京区全体では「危険（割高）」判定が最多で、平均利回りは3.4%でした。
竣工年や総戸数などの基本情報がないため、重要事項説明書での確認が欠かせません。
- 最寄り駅と徒歩分数を物件概要書で確認する
- 竣工年・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の議事録と長期修繕計画を確認する
- サブリース契約の有無と保証条件を確認する
- 周辺の取引事例と価格の妥当性を比較する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上野１－１２－６（この棟から約89m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- スカイコート文京根津文京区
- スカイコート本郷東大前第3文京区
- スカイコート本郷東大前弐番館文京区
- 文京春日プラッツ文京区
- ザ・プラザオーベル白山文京区
- ガーラ・レジデンス文京本郷文京区
