コンシェリア後楽園
コンシェリア後楽園（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区小石川2丁目22-8 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 後楽園駅 徒歩2分 ／ 都営三田線 春日駅 徒歩2分 |
| 築年 | 2011-01（築15年） |
| 総戸数 | 54戸 |
| 階数 | 地上8階 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア後楽園は東京都文京区小石川にある2011年築・地上8階54戸のワンルームマンションです。後楽園駅・春日駅ともに徒歩2分の立地で、割高診断の参考値は危険（割高）でした。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
コンシェリア後楽園は、東京都文京区小石川2丁目22-8に位置します。最寄り駅は東京メトロ丸ノ内線の後楽園駅と都営三田線の春日駅で、どちらも徒歩2分という好立地です。2路線が使えるため、通勤・通学の経路を選びやすい点は大きな魅力といえます。
周辺の商業施設や教育施設、日常の買い物環境など具体的な生活利便情報は今回のデータには含まれていません。実際に現地を歩いてみるか、自治体の情報や地図サービスで周辺施設を確かめてください。
建物と管理
建物は2011年1月に竣工し、築15年です。地上8階建て、総戸数54戸の鉄筋コンクリート造（RC造）で、権利形態は所有権（土地や建物を自分の持ち物として所有できる権利）です。分譲は株式会社クレアスライフ、管理は株式会社クレアスコミュニティーが手がけています。
この建物は「コンシェリア」ブランドの一つです。クレアスライフは都心駅近のワンルームマンションを数多く手がけ、立地選定と入居率の安定性を訴求しているデベロッパーです。ただし、個別の修繕履歴や管理組合の運営状況はデータに無いため、総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断件数1件のため、参考値として扱います。判定は危険（割高）で、平均提示価格は3,950万円、平均実質利回り（家賃収入から費用を引いて計算した収益率）はマイナス0.45%でした。1件のデータだけで棟全体を断定することはできません。
エリア全体（東京都文京区）では診断件数110件のうち、危険（割高）が73件、注意が14件、安全・割安が23件で、多い判定は危険（割高）でした。エリアの平均提示価格は2,747万円、平均実質利回りは3.38%、家賃中央値は85,000円です。この棟自体の家賃データは件数0のため、実際の募集家賃は賃貸情報サイトや管理会社に確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から154m離れた小石川１－３－２１の地点（令和8年7月1日時点）は1㎡あたり4,670,000円で、前年の3,850,000円から変動率は21.3%です。この地点は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%・防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は524件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3,500万円、1㎡あたり単価の中央値は125万円、面積の中央値は30㎡でした。例えば2025年第4四半期には、1K・15㎡・築1978年の物件が2,300万円、1R・20㎡・築2004年の物件が3,000万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされています。また国交省データでは棟周辺の用途地域は準工業地域・市街化区域とされており、地価公示地点の商業地域とは異なる区分です。詳しい用途地域や建築制限は都市計画図や登記簿で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には評点3.1（15件）が掲載されています。良い点として、後楽園・春日・飯田橋・牛込神楽坂の4駅が利用できる交通利便性、東京ドームシティやメトロエムでの買い物のしやすさ、宅配ボックスやオートロックなど共用部の清掃状態、まいばすけっと徒歩5分・コンビニ徒歩30秒という生活動線、静かで治安が良い点などが挙げられています。
同サイトでは気になる点は特に挙げられていませんでした。ただしこれは1つの口コミサイトの評価であり、実際の住み心地や管理の課題を知るには、他の口コミサイトや内見、管理組合への確認も合わせて行ってください。
後楽園・春日とも徒歩2分の好立地ですが、診断1件は参考値で判定は危険（割高）でした。
エリア平均より提示価格が高く、実質利回りも参考値でマイナスという結果でした。
地価は上昇傾向ですが、取引事例や口コミと合わせて書類と現地で必ず確認してください。
- 管理費・修繕積立金の金額を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合に確認する
- 現在の入居率と募集家賃を管理会社や賃貸サイトで確認する
- 地価公示・取引事例の時期と地点が物件と一致するか確認する
- 用途地域・建蔽率・容積率を登記簿や都市計画図で確認する
- 口コミの気になる点を他サイトや内見で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.1点15件
- 後楽園・春日・飯田橋・牛込神楽坂の4駅が利用可能で交通の利便性が非常に高い
- 最寄り駅に東京ドームシティ・メトロエムがありショッピングが充実
- 共用部分が丁寧に清掃されており宅配ボックス・オートロック完備
- まいばすけっと徒歩5分・コンビニ徒歩30秒の好立地
- 静かで治安が良く春日通りの歩道が広く歩きやすい
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -3.85ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（-0.45%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より3.85ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小石川１－３－２１（この棟から約154m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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