パークリュクス本郷
パークリュクス本郷（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 文京区本郷2丁目29-4 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 本郷三丁目駅 徒歩2分 ／ 都営大江戸線 本郷三丁目駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2008-06（築18年） |
| 総戸数 | 52戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | RC(鉄筋コンクリート)造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル(株) |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークリュクス本郷は、東京都文京区本郷2丁目にある2008年6月築・12階建て52戸のマンションです。東京メトロ丸ノ内線と都営大江戸線の本郷三丁目駅から徒歩2〜3分で、三井不動産レジデンシャルの分譲です。価格や周辺の取引データを宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
パークリュクス本郷は、文京区本郷2丁目29-4にあります。東京メトロ丸ノ内線の本郷三丁目駅まで徒歩2分、都営大江戸線の本郷三丁目駅までは徒歩3分で、2つの地下鉄線を使い分けられる立地です。どちらも都心のオフィス街や乗換駅に直結しており、通勤や通学のしやすさは大きな強みと言えます。駅まで近いことは、将来売却や賃貸に出す際にも評価されやすいポイントです。
この場所は近隣商業地域という用途地域で、商業地に区分されています。建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の割合（容積率）は400%まで認められており、周辺には店舗やオフィスを含む比較的大きな建物が建ちやすいエリアです。防火地域の指定もあり、建物の防火性能に一定の基準が求められています。商業系の用途地域は、生活利便施設が集まりやすい一方で、今後周辺に新しい建物が増える可能性もあります。
建物と管理
建物は2008年6月に竣工し、2026年時点で築18年です。12階建て・総戸数52戸の鉄筋コンクリート（RC）造で、権利形態は所有権です。所有権とは、土地と建物を自分のものとして持てる権利のことで、マンションでは一般的な形です。52戸という規模は大規模マンションほど多くはなく、管理組合の意思決定が比較的まとまりやすい戸数と言えます。
分譲は三井不動産レジデンシャル、管理は同社グループの三井不動産レジデンシャルサービスです。「パークリュクス」は三井不動産グループのブランドで、耐震性や設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いとされています。ブランド力は良い点ですが、実際の修繕状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。築18年は大規模修繕の実施時期が気になる築年数でもあります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の診断件数は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3%、平均提示価格は6140万円、家賃は178,000円でした。診断日は2023年8月20日と少し前のため、現在の販売価格や家賃相場とは差が生じている可能性があり、最新の価格情報は別途確認した方がよいでしょう。
文京区全体では110件の診断があり、「危険（割高）」が73件、「注意」が14件、「安全・割安」が23件で、多い判定はこの棟と同じ「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の提示価格と家賃はエリア平均より大きく、利回りも低めで、割高と判定されやすい位置にあると言えます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から73m離れた本郷２－１９－８の地点（近隣商業地域・商業地）は、令和8年1月1日時点で1m2あたり1,890,000円です。前年の1,610,000円から17.4%上昇しており、このエリアの地価は上がっている傾向が読み取れます。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで862件あり、価格の中央値は3600万円、1m2あたりの単価中央値は127.3万円、面積の中央値は30m2です。例として、2025年第4四半期の本郷地区では、25m2・1Kで3000万円、20m2・1Kで2600万円や1900万円といった事例があり、単価には幅があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。大きな水害リスクは低めに見えますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入を検討する際は区のハザードマップで最新の情報も確認してください。地盤が比較的安定していることは、建物の資産性を考えるうえでの安心材料のひとつです。
価格や家賃はエリア平均より高めで、診断は参考値ながら割高の判定でした。
駅2つが徒歩圏で便利な立地ですが、管理の実態は資料で確かめる必要があります。
地価は上昇傾向ですが、将来の価格変動を保証するものではありません。
- 総会議事録と長期修繕計画で管理の実態を確認する
- 重要事項説明書で権利関係や構造を確認する
- 現在の賃料や入居状況を管理会社に確認する
- 最新の取引事例や地価公示で価格を比較する
- 区のハザードマップで浸水・地盤情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.5点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-27確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.4ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.4ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 178,000円
この棟の家賃中央値（178,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 109.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本郷２－１９－８（この棟から約73m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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