パークリュクス白金高輪
パークリュクス白金高輪（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区三田5丁目12-3 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 白金高輪駅 徒歩5分 ／ 都営三田線 白金高輪駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2017-01（築9年） |
| 総戸数 | 160 |
| 階数 | 地上19階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークリュクス白金高輪は、東京都港区三田にある築9年の投資用ワンルームマンションです。白金高輪駅から徒歩5分で、三井不動産レジデンシャルの分譲ブランド「パークリュクス」の一棟です。割高診断では危険（割高）の判定が目立ちます。
立地と交通
パークリュクス白金高輪は、東京都港区三田5丁目にあります。最寄り駅は白金高輪駅で、東京メトロ南北線と都営三田線の2路線が使え、駅までは徒歩5分です。複数路線が使えると、通勤や通学のルートを選びやすいという利点があります。
周辺の用途地域は商業地域で、建物や店舗が集まりやすい地域です。地価公示の地点は棟から170mの三田４－７－２７で、商業地としての性格が強いエリアだとわかります。ただし駅からの実際の道のりや周辺の雰囲気については、データがなく分かりません。
建物と管理
建物は2017年1月に竣工し、2026年時点で築9年です。地上19階建て・総戸数160戸の鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートに鉄の骨組みを入れた丈夫な構造）で、権利形態は所有権です。分譲会社は三井不動産レジデンシャルで、「パークリュクス」ブランドのマンションです。
パークリュクスは三井不動産グループの分譲ブランドで、耐震性や設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いとされています。一方、管理会社の名前はデータとして取得できておらず、分かりません。管理の実務は管理会社が担うことが多いため、購入を検討する際は別途確認が必要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、データ上は実数として扱ってよいとされています。3件すべてが「危険（割高）」の判定で、注意・安全・割安の判定はありませんでした。平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利回り）は1.64%、平均提示価格は4953万円でした。家賃中央値は132,000円ですが、家賃のサンプルは2件のみのため、参考程度に見る必要があります。
同じ港区全体では診断件数230件のうち173件が「危険（割高）」で、この棟と同じ傾向です。エリア全体の平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円でした。この棟の利回りはエリア平均より1.69ポイント低く、提示価格に対して得られる家賃収入がエリア平均より少ない状態だと読み取れます。最終診断日は2024年7月8日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から170m離れた三田４－７－２７の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり3,130,000円で、前年の2,650,000円から18.1%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物面積の割合）80%、容積率（敷地に対して建てられる延べ床面積の割合）500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は962件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は146万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として2025年第4四半期の白金地区で価格18000万円・面積50平方メートルの1DKなどがありますが、間取りや築年がこの棟と異なる事例も含まれるため、そのまま比較はできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、地形はローム台地、液状化については「液状化しにくい」とされています。高潮のデータは取得できておらず、分かりません。浸水想定がある点は、購入前に自治体のハザードマップなどで詳しく確認しておきたいポイントです。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイトでは、クラモアが評点4.6（7件）、Yahoo不動産が評点4.1（12件）となっています。良い点として、マンション前にスーパーが直結していること、2段階オートロックやコンシェルジュサービスがあること、宅配ボックスや屋上テラスなど共用施設が充実していることなどが挙げられています。
マンションレビューでは、新築時と比べた価格の変化がプラス49.9%となっており、港区1751物件中101位という評価も紹介されています。ただし、これらの口コミサイトでは「気になる点」として記載されたコメントはありませんでした。気になる点が無いことが、そのまま欠点が無いことを意味するとは限らない点には注意が必要です。
割高診断は棟・エリアともに危険（割高）が多く、利回りもエリア平均より低めです。
白金高輪駅徒歩5分で2路線利用でき、地価は上昇傾向ですが将来の断定はできません。
管理会社や高潮リスクなど未取得データもあり、購入前の個別確認が欠かせません。
- 管理会社名と管理内容を重要事項説明書などで確認する
- 実際の家賃や入居状況を最新の資料で確認する
- 洪水浸水想定区域の詳細をハザードマップで確認する
- 提示価格が近隣の取引事例と比べて妥当か確認する
- 高潮リスクなど未取得のデータを別途調べる
- 口コミの内容を複数のサイトで比較検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
クラモア 4.6点7件
- マンション前にスーパー（サミット）が直結し、徒歩10秒以内と複数の入居者が言及
- 2段階オートロックのセキュリティで安心感が高い
- コンシェルジュサービスがあり、管理品質が非常に高い
- 分譲仕様のため設備グレードが高く、資産価値が維持されやすい
- 路地向き部屋は幹線道路沿いでも夏涼しく、騒音も気になりにくい
-
Yahoo不動産 4.1点12件
- エントランスがおしゃれでモダンなデザイン
- 宅配BOX・屋上テラスなど共用施設が充実
- 30代の住民が多く、挨拶しやすい雰囲気
- 交番が徒歩数分にあり、治安が良い
- JR・地下鉄・バス停へのアクセスがフラットで便利
- ゴミ出し専用スペースが広く、清掃・衛生管理が行き届いている
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マンションレビュー 偏差値66港区101位 / 1751物件中騰落率（新築比）: +49.9%推定相場: 坪716万円表面利回り: 3.23%
- 新築時比較の騰落率＋49.9%（築9年で資産価値が向上）
- 港区1751物件中101位の高評価
上記はクラモア・Yahoo不動産・マンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 3 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1.69ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（1.64%）は、東京都 港区相場（3.33%）より1.69ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 136,000円
- 128,000円
この棟の家賃中央値（132,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,900円）より 13.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／三田４－７－２７（この棟から約170m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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