パークリュクス白金高輪
パークリュクス白金高輪（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区三田5丁目12-3 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 白金高輪駅 徒歩5分 ／ 都営三田線 白金高輪駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2017-01（築9年） |
| 総戸数 | 160 |
| 階数 | 地上19階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークリュクス白金高輪は、東京都港区三田にある2017年築・地上19階建て・160戸のワンルーム投資マンションです。分譲は三井不動産レジデンシャルで、白金高輪駅から徒歩5分、商業地域に立地します。割高診断では港区平均より利回りが低い結果が出ています。
立地と交通
パークリュクス白金高輪は、東京メトロ南北線と都営三田線が通る白金高輪駅から徒歩5分の立地です。二路線が使えるため、通勤や都心への移動がしやすい点は投資用物件として評価しやすい部分です。
所在地の用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、延床面積の上限を示す容積率は500%です。防火地域にも指定されており、こうした条件が19階建て・160戸という規模の建物を可能にしています。
建物と管理
建物は2017年1月に竣工した鉄筋コンクリート造で、築9年です。地上19階建て・総戸数160戸、権利形態は土地建物を所有する「所有権」です。分譲は三井不動産レジデンシャルで、同社は三井グループのマンション開発会社として「パークリュクス」ブランドを展開しています。
管理会社は今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書（物件の重要な条件をまとめた書類）や管理規約で確認してください。日常の管理体制や修繕積立金の状況は、実際に住んでいる人の満足度にも直結する部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、実数として扱える件数です。3件すべてが「危険（割高）」と判定され、平均の実質利回り（家賃収入から管理費等を差し引いた後の収益率）は1.64%、平均提示価格は4,953万円でした。家賃の中央値は132,000円で、128,000円から136,000円の範囲でした。最終診断日は2024年7月8日です。
港区全体の診断231件と比べると、この棟の実質利回りはエリア平均の3.33%より1.69ポイント低く、平均提示価格もエリア平均の4,198万円より高めです。ブランドと立地の評価が価格に反映されている可能性がありますが、利回りの低さは投資判断で重視すべき点です。最終診断から時間が経っているため、最新の売り出し価格は複数の不動産ポータルサイトで確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年公表する土地の価格指標である地価公示によると、棟から170メートルの地点の価格は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,130,000円、前年の2,650,000円から18.1%上昇しました。地価の上昇は周辺エリアの需要の高さを示しますが、個別物件の価格が割高かどうかとは別の指標です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで962件あり、価格の中央値は4,400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は146万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の高輪地区では、2022年築の1LDK・40平方メートルが16,000万円で取引されています。
ハザードマップ（災害の危険度を示した地図）では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3メートル、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。浸水想定がある点は、購入前に自治体のハザードマップで最新情報を確認しておきたいところです。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイトでは、クラモアで評点4.6（7件）、Yahoo!不動産で評点4.1（12件、建物3.86・立地4.4）と高めの評価です。マンション前にスーパーが直結している点や2段階オートロック、コンシェルジュサービス、宅配ボックスや屋上テラスなど共用施設の充実が良い点として挙げられています。マンションレビューでは新築時と比べて価格が49.9%上昇し、港区1751物件中101位という評価も紹介されています。
3サイトとも「気になる点」の記載は今回のデータにはありませんでした。生活音や管理対応など実際に住んでみて分かることは、内見時に管理人や住民に直接尋ねて確認することをおすすめします。
港区内でも利回りが低めで、価格はエリア平均より高い水準です。
ブランドと立地の評価は高いですが、管理体制の詳細は確認が必要です。
地価は上昇傾向ですが、浸水想定もあるため最新情報の確認が欠かせません。
- 管理会社と管理規約を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する
- 現在の家賃と入居状況をレントロールで確認する
- 最新の売り出し価格と利回りを複数サイトで確認する
- 洪水ハザードマップで浸水想定を自治体窓口で確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の有無を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
クラモア 4.6点7件
- マンション前にスーパー（サミット）が直結し、徒歩10秒以内と複数の入居者が言及
- 2段階オートロックのセキュリティで安心感が高い
- コンシェルジュサービスがあり、管理品質が非常に高い
- 分譲仕様のため設備グレードが高く、資産価値が維持されやすい
- 路地向き部屋は幹線道路沿いでも夏涼しく、騒音も気になりにくい
-
Yahoo不動産 4.1点12件
- エントランスがおしゃれでモダンなデザイン
- 宅配BOX・屋上テラスなど共用施設が充実
- 30代の住民が多く、挨拶しやすい雰囲気
- 交番が徒歩数分にあり、治安が良い
- JR・地下鉄・バス停へのアクセスがフラットで便利
- ゴミ出し専用スペースが広く、清掃・衛生管理が行き届いている
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マンションレビュー 偏差値66港区101位 / 1751物件中騰落率（新築比）: +49.9%推定相場: 坪716万円表面利回り: 3.23%
- 新築時比較の騰落率＋49.9%（築9年で資産価値が向上）
- 港区1751物件中101位の高評価
上記はクラモア・Yahoo不動産・マンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1.69ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（1.64%）は、東京都 港区相場（3.33%）より1.69ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 136,000円
- 128,000円
この棟の家賃中央値（132,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 14.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／三田４－７－２７（この棟から約170m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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