パークリュクス東麻布mono
パークリュクス東麻布mono（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区東麻布1丁目10-14 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 赤羽橋駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ日比谷線 神谷町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2014-02（築12年） |
| 総戸数 | 78 |
| 階数 | 地下1階地上13階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークリュクス東麻布mono（東京都港区東麻布、都営大江戸線赤羽橋駅徒歩4分・東京メトロ日比谷線神谷町駅徒歩9分）を宅建士目線で解説します。2014年築・総戸数78戸・三井不動産レジデンシャル分譲で、診断3件はすべて危険（割高）、平均実質利回り2.63%は港区平均3.33%より低めでした。
立地と交通
パークリュクス東麻布monoは、東京都港区東麻布1丁目にあります。都営大江戸線の赤羽橋駅までは徒歩4分、東京メトロ日比谷線の神谷町駅までは徒歩9分で、2つの地下鉄を使い分けられる場所です。港区の中心部に近く、通勤や外出のしやすさは高いエリアと言えます。港区は大使館やオフィスも多く集まるエリアとして知られています。
この場所は「商業地域」という、お店やオフィスも建てやすい用途のルール（用途地域）に入っています。建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は600%と高く設定されており、高いビルやマンションが集まりやすい街並みです。防火地域でもあるため、建物の防火性能にも一定の基準があります。また、都市計画上は「市街化区域」に区分されており、すでに市街地としての基盤が整っている場所です。
建物と管理
建物は2014年2月に完成し、2026年時点で築12年です。地下1階地上13階建てで、総戸数は78戸と比較的コンパクトな規模です。構造はRC造（鉄筋コンクリート造）、権利は所有権です。分譲は三井不動産レジデンシャル、管理は三井不動産レジデンシャルサービスが担っています。
「パークリュクス」は三井不動産レジデンシャルのブランドです。同社は三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社で、「パーク」シリーズは都市型コンパクトタイプから高級タイプまで幅広く展開しています。耐震性や設備仕様の水準が高く、中古市場でも売買されやすい傾向があるとされています。
実際の管理の様子（修繕にどれだけお金を積んでいるか、総会でどんな話が出ているか、エレベーターなど共用部分の手入れの状態など）は今回のデータに無いため、購入を考える際は長期修繕計画と直近の総会議事録を、売主や管理会社に必ず確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟については、これまでに3件の診断が行われ、3件すべてが「危険（割高）」という判定でした。平均の実質利回り（支払った金額に対し、管理費などを引いた後に実際に手元へ残る割合）は2.63%、平均の提示価格は5130万円です。家賃は132,000円から135,000円の間で、中央値も132,000円、最終診断日は2024年12月20日です。
同じ港区全体では、231件の診断のうち174件が危険（割高）、18件が注意、38件が安全・割安という内訳で、平均実質利回りは3.33%でした。この棟の利回りはエリア平均より0.7ポイント低く、価格に対して得られる家賃収入は港区の中でも控えめな位置にあります。良い点はブランドと立地の安定感、気になる点は利回りの低さと、3件とも割高判定だった点です。数値だけでなく、物件ごとの個別事情も踏まえて判断することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年発表する土地の値段（地価公示）では、この棟から21メートルの地点で、1平方メートルあたり4,960,000円でした。前年の4,300,000円から15.3%上がっており、この地域の土地の値段は最近上がっている状況です。上昇の具体的な理由は今回のデータには無いため、気になる方は国土交通省の地価公示のページで周辺地点も確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで999件あり、価格の中央値は4300万円、単価の中央値は1平方メートルあたり155万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、35平方メートルの1LDKが9500万円、15平方メートルの1Kが3300万円で取引されています。部屋の広さによって価格差が大きいため、似た広さの事例と比べることが大切です。
水害や地盤の面では、この場所は洪水で浸水が想定されるエリアには入っておらず、地震のときに地面がゆるくなる「液状化」もしにくい、ローム台地という地形です。ハザードマップは年によって更新されるため、購入前には最新版を自治体のサイトで確認してください。ハザード情報はあくまで目安なので、過信せずに複数の資料と合わせて確認することをおすすめします。
三井のパークリュクスブランドで立地・築年数は安定していますが、診断3件は全て割高判定でした。
実質利回りは2.63%で港区平均3.33%より低く、割高感が目立つ棟です。
購入前には修繕計画・実際の契約家賃・ハザードマップなど複数の資料で個別に確認してください。
- 長期修繕計画と直近の総会議事録を確認する
- 実際の賃貸借契約書で家賃と契約期間を確認する
- 管理費・修繕積立金の額と将来の変更予定を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 自治体の最新ハザードマップを確認する
- 同じ棟・同じ広さの取引事例と比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.7ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（2.63%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.7ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 135,000円
- 132,000円
- 132,000円
この棟の家賃中央値（132,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 14.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東麻布１－１０－１２（この棟から約21m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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