パークリュクス恵比寿
パークリュクス恵比寿（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区恵比寿南3丁目1番23号 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 恵比寿駅 徒歩3分 ／ 山手線 恵比寿駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2011-09（築15年） |
| 総戸数 | 106戸 |
| 階数 | 陸屋根14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークリュクス恵比寿は、東京都渋谷区恵比寿南にある2011年築・14階建て106戸の分譲マンションです。日比谷線恵比寿駅から徒歩3分。三井不動産レジデンシャルの分譲で、割高診断では4件中すべてが「危険（割高）」の判定でした。
立地と交通
パークリュクス恵比寿は、東京メトロ日比谷線の恵比寿駅から徒歩3分、JR山手線の恵比寿駅からは徒歩5分の場所にあります。複数路線が使え、都心へのアクセスは良好です。徒歩分数は事実データにある数値のみで、実際の信号待ちや坂道の有無までは含まれていません。
所在地は渋谷区恵比寿南3丁目で、近くの地価公示地点（恵比寿南３－２－１７）は商業地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスが多いエリアで、生活利便施設が集まりやすい一方、住宅街としての静けさは場所により差があります。具体的な周辺環境（スーパーや学校の有無など）はデータが無いため分かりません。
建物と管理
この物件は2011年9月に竣工した、陸屋根14階建て・総戸数106戸の鉄筋コンクリート造マンションです。築年数は15年で、権利形態は所有権です。分譲は三井不動産レジデンシャル株式会社、管理は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が担当しています。
ブランド名は「パークリュクス」で、三井不動産グループが手がけるシリーズです。耐震性や設備の水準が比較的高く、中古市場で売買されやすい（流通性が高い）とされるブランドです。ただし専有面積や間取り、管理費・修繕積立金の金額など、公式サイトの物件概要はデータ未取得のため分かりません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、実数として扱える件数です。判定はすべて「危険（割高）」で、注意や安全・割安はありませんでした。平均実質利回りは2.82%、平均提示価格は9358万円です。最終診断日は2026年2月27日です。
家賃のサンプルは4件で、中央値は240,000円、最小218,000円、最大260,000円でした。渋谷区全体では診断件数256件のうち、危険（割高）が167件、注意30件、安全・割安58件、判定不能1件です。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円でした。
この棟の利回りはエリア平均よりも0.56ポイント低い結果でした。エリア全体でも危険（割高）の判定が多数を占めており、この棟だけが特別に割高というより、渋谷区全体で価格が家賃に対して高めに出やすい傾向がうかがえます。ただし4件という件数は多くはなく、今後の診断結果によって変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から67m離れた地価公示地点（恵比寿南３－２－１７）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり5,250,000円でした。前年は4,480,000円で、変動率は17.2%の上昇です。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで572件あり、価格の中央値は5400万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として代官山町では、2025年第4四半期に1LDK・50平方メートルが14000万円、1LDK・60平方メートルが10000万円などで取引されています。ただしこれらは別の住所・築年・間取りの事例であり、この棟の価格を直接示すものではありません。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮についてのデータはありませんでした。これらは国が公表する目安であり、実際の被害の有無を保証するものではありません。
割高診断は4件全てが「危険（割高）」で、エリア平均より利回りも低めでした。
恵比寿駅3分の立地とブランド力はありますが、価格面の割高感は軽視できません。
面積や賃料の詳細は非公開が多く、購入前に一次資料での確認が欠かせません。
- 専有面積・間取りなど物件概要を販売資料で確認する
- 現在の入居状況と実際の賃料を最新資料で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と過去の改定履歴を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の計画を確認する
- 割高診断の対象になった部屋タイプ・階数を確認する
- 最新のハザードマップで浸水・地盤の情報を自分でも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（条件が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 4 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.56ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（2.82%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.56ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 260,000円
- 250,000円
- 230,000円
- 218,000円
この棟の家賃中央値（240,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 128.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／恵比寿南３－２－１７（この棟から約67m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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