パークリュクス恵比寿
パークリュクス恵比寿（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区恵比寿南3丁目1番23号 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 恵比寿駅 徒歩3分 ／ 山手線 恵比寿駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2011-09（築15年） |
| 総戸数 | 106戸 |
| 階数 | 陸屋根14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークリュクス恵比寿は渋谷区恵比寿南、日比谷線恵比寿駅徒歩3分に建つ2011年築の分譲マンションです。三井不動産レジデンシャルの「パークリュクス」ブランドで106戸・RC造14階建です。割高診断では4件すべてが「危険（割高）」、エリア平均より利回りが低く出ています。
立地と交通
パークリュクス恵比寿は、東京都渋谷区恵比寿南3丁目1番23号に位置するマンションです。最寄り駅は東京メトロ日比谷線の恵比寿駅で、徒歩3分という近さです。山手線の恵比寿駅からも徒歩5分でアクセスでき、2つの路線を使い分けられる立地です。
この場所は用途地域で商業地域に指定されており、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は500%まで認められています。さらに防火地域にも指定されているため、火災に強い建物づくりが求められる区域です。商業施設やオフィスが集まるエリアの特性を反映した指定内容といえます。
建物と管理
この建物は2011年9月に竣工した、築15年のマンションです。構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートの中に鉄の骨組みを入れた構造）で、屋根の形は陸屋根（平らな屋根）の14階建、総戸数は106戸です。権利形態は所有権で、土地と建物をまとめて所有する形になります。
分譲したのは三井不動産レジデンシャル株式会社で、管理会社は同グループの三井不動産レジデンシャルサービス株式会社です。「パークリュクス」というブランドは耐震性や設備仕様の水準が比較的高く、中古市場での流通性が高いとされています。ただし実際の管理状態は物件ごとに異なるため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主に求めて確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行った件数は4件で、すべてが「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回り（支払った価格に対して実際に得られる利益の割合）は2.82%、平均提示価格は9358万円でした。家賃は中央値が240,000円、最小218,000円、最大260,000円で、最終診断日は2026年2月27日です。
同じ渋谷区エリア全体では256件の診断があり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の利回りはエリア平均より0.56ポイント低く、価格面でやや割高に見える結果です。家賃や部屋の広さの違いで単純比較はできないため、実際の賃貸条件は重要事項説明書で確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、この棟から67m離れた地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり5,250,000円でした。前年の4,480,000円から17.2%の上昇です。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域の指定もあります。地価は変動するものなので、今後も同じ傾向が続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで572件あり、価格の中央値は5400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は150万円、面積の中央値は35m2でした。例えば代官山町では、2025年第4四半期に築1998年・50m2の1LDKが14000万円、築1971年・60m2の1LDKが10000万円、同じく築1998年・60m2の1LDKが13000万円で取引されています。間取りや築年がこの棟と異なるため、自分の検討物件と直接比べるときは不動産会社や登記簿で詳細を確認してください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。大きな水害リスクは低めに見えますが、ハザード情報は更新されることがあるため、購入前に自治体の最新のハザードマップで確認することをおすすめします。
割高診断は4件全てが「危険（割高）」、利回りもエリア平均より低めです。
三井系ブランドで管理体制は期待できますが、実際の状態は資料で確認が必要です。
地価は上昇傾向ですが、将来も続くとは限らず、価格判断は慎重に行うべきです。
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の賃貸条件を契約書で確認する
- 周辺の実勢取引価格と提示価格を比較検討する
- 自治体の最新ハザードマップで浸水・地盤リスクを確認する
- 地価公示や取引事例の推移を複数年分チェックする
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.56ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（2.82%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.56ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 260,000円
- 250,000円
- 230,000円
- 218,000円
この棟の家賃中央値（240,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 128.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／恵比寿南３－２－１７（この棟から約67m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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