パレステュディオドルチェ日本橋イースト
パレステュディオドルチェ日本橋イースト（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区東日本橋２丁目２３−６ |
|---|---|
| 交通 | 東日本橋駅 徒歩3分 ／ 馬喰町駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2003-03（築23年） |
| 総戸数 | 63戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 建物管理会社 | REIC （ピタットハウス横浜支店） |
この物件の解説（宅建士視点）
パレステュディオドルチェ日本橋イースト（東京都中央区東日本橋）は、東日本橋駅徒歩3分の立地に建つ2003年築・10階建て63戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断は参考値ながら「安全・割安」の判定で、築23年の建物と管理体制、価格の目安を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
パレステュディオドルチェ日本橋イーストは、東京都中央区東日本橋２丁目に位置し、東日本橋駅から徒歩3分、馬喰町駅からも徒歩4分という立地です。用途地域は商業地域で、容積率500%・建蔽率80%という都心らしい高密度な地域に建っています。2つの駅が使える点は、通勤や来客のしやすさだけでなく、入居者を探しやすいという賃貸経営上の利点にもつながります。
一方で、交通の便の良さだけでは住みやすさの全体は判断できません。周辺の地形や自然災害のリスクについては、後の「周辺の地価・取引・ハザードの読み方」で詳しく触れますので、合わせて確認してください。
建物と管理
建物は2003年3月に竣工し、2026年時点で築23年、10階建てで総戸数は63戸です。管理会社はREIC（ピタットハウス横浜支店）が担っています。建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲会社については今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理会社の名前が分かっても、実際の管理の質や修繕の状況までは分からないため、長期修繕計画の内容や修繕積立金の積立状況、過去の大規模修繕の実施履歴を管理組合の総会議事録や管理会社への問い合わせで確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみ行われており、件数が3件に満たないため参考値として扱います。その1件の判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.13%、平均提示価格は2450万円、想定家賃は94,000円でした。件数が少ないため、この結果だけで割安と断定することはできません。最終診断日は2023年2月20日時点のものです。
エリア全体で見ると、中央区では195件の診断が行われ、最も多い判定は「危険（割高）」（93件）でした。「安全・割安」は85件、「注意」は14件です。エリアの平均実質利回りは3.54%、家賃中央値は105,000円でした。この棟の利回り4.13%はエリア平均の3.54%より高い数値ですが、診断1件の結果であるため、実際に検討する際は同じ条件で複数の物件を診断し直すことをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から15m地点（東日本橋２－２３－４）の令和8年の価格は1㎡あたり1,800,000円で、前年の1,540,000円から16.9%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に1,638件あり、価格の中央値は3200万円、単価の中央値は1㎡あたり120万円、面積の中央値は30㎡でした。例えば2025年第4四半期には、1Kで20㎡・2400万円、1LDKで60㎡・7200万円、1LDKで55㎡・9000万円などの取引があり、間取りや面積によって価格差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m未満とされ、地形は干拓地で液状化しやすいとされています。低地特有のリスクがあるため、購入前に自治体のハザードマップで浸水や地盤の詳細を確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.8、件数20件という評価が確認できます。ただし、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、詳しい内容はマンションレビューのサイトで直接確認してください。
診断は1件のみで参考値のため、相場位置の判断は複数データで確認したい。
地価は前年より16.9%上昇しているが、液状化しやすい干拓地という点も踏まえて検討したい。
管理体制や修繕計画は資料で確認し、価格だけでなく実態を見極めたい。
- 建物の構造や権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 分譲会社や管理規約を管理組合・管理会社REICに確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を総会議事録で確認する
- 現在の賃貸条件や家賃を最新の賃貸情報で確認する
- 地価公示や取引事例を最新のデータで確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクをハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点20件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.59ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.13%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.59ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
この棟の家賃中央値（94,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 10.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東日本橋２－２３－４（この棟から約15m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- スカイコート銀座東第2中央区
- メインステージ日本橋小伝馬町中央区
- ダイナフォート日本橋中央区
- ステージグランデ日本橋中央区
- ハーモニーレジデンス月島中央区
- ソアブール日本橋中央区
