プレール・ドゥーク銀座 EAST
プレール・ドゥーク銀座 EAST（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区 |
|---|---|
| 交通 | 月島駅 |
| 築年 | 2004（築22年） |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク銀座EASTは、東京都中央区にある2004年竣工の投資用ワンルームマンションです。最寄りは月島駅で、分譲は木下不動産のプレール・ドゥークブランドです。割高診断の参考値や地価公示データをもとに、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
本棟の交通データには、最寄り駅として月島駅が登録されています。駅からの徒歩分数や利用できる路線の詳細は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や物件概要書で確かめてください。
一方、マンションレビューに投稿された住民の声では、新富町駅が最寄りで、月島・築地・八丁堀も徒歩圏にあり日比谷線と有楽町線を使い分けられると紹介されています。交通データとの駅名の違いがあるため、実際の最寄り駅と徒歩分は現地確認や重要事項説明書で必ず確かめてください。また近くに川があり、散歩できる静かな環境だという声もあります。
建物と管理
建物は2004年に竣工し、2026年時点で築22年を迎えるワンルームマンションです。分譲は木下不動産で、同社の投資用・居住用ブランド「プレール・ドゥーク」の1棟にあたります。このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。
サブリース契約（会社が部屋を一括で借り上げて家賃を保証する契約）を伴う場合は、保証される家賃の金額や契約の見直し時期など条件の確認が欠かせません。階数や総戸数、構造、管理会社は今回のデータに登録が無いため、重要事項説明書や登記簿、管理規約、管理組合の総会議事録で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均の実質利回りは3.71%、平均の提示価格は2870万円でした。家賃は101,000円のサンプルが1件登録されています。件数が少ないため、この結果だけで割安と判断することはできません。
東京都中央区全体では診断件数が195件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で93件、次いで「安全・割安」が85件、「注意」が14件でした。エリア全体の実質利回りの平均は3.54%、家賃中央値は105,000円です。
エリアの平均提示価格は167165万円ですが、これは高額な物件も含めた全体の平均のため、本棟の価格と単純に比べる材料にはしにくい数字です。エリア全体では割高の判定も多いため、本棟の参考値だけで安心せず、診断の件数を増やして確認する姿勢が大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から164m離れた「銀座２－１６－１２」の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり4,770,000円で、前年の4,030,000円から18.4%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%の防火地域に指定されています。地価の上昇は資産性の面でプラス材料になり得ますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で1104件あり、価格の中央値は5000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は140万円、面積中央値は35平方メートルでした。
例えば2025年第4四半期の新富地区では、築1979年・50平方メートルの1Rが3200万円、築2017年・45平方メートルの1LDKが8500万円で取引されています。間取りや築年、面積によって価格差が大きいため、本棟の価格を見るときは同じ間取り・築年帯の事例で比べることが欠かせません。
ハザード情報や詳しい用途地域の区分は今回のデータに登録が無いため、国土交通省のハザードマップポータルサイトや中央区が公開する防災地図、洪水・高潮・地震の想定区域図などで確かめてください。地価公示地点は商業地域で防火地域に指定されており、周辺は商業ビルとマンションが混在するエリアです。購入を検討する際は、現地を歩いて周辺環境も合わせて確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには13件の声が投稿され、評点は3.2でした（5点満点）。良い点として、新富町駅を最寄りに月島・築地・八丁堀も徒歩圏にあり日比谷線と有楽町線を使い分けられること、共用部が清潔に管理されていること、内装がフルリノベーションされ快適だという声が挙がっています。
また近くに川があり静かな環境で散歩できること、スーパーやまいばすけっと、ドラッグストアなど生活施設が充実している点も評価されています。このサイトでは気になる点の投稿は見当たりませんでしたが、口コミは投稿した個人の感想であり、物件全体の評価を保証するものではない点に注意してください。
最寄りは月島駅とされていますが、徒歩分数や口コミとの駅表記の違いは重説で確認してください。
建物データの多くが未登録のため、構造・総戸数・管理体制は登記簿や総会議事録で確認が必要です。
割高診断は1件の参考値のため、エリア全体の判定とあわせて価格の妥当性を慎重に見極めてください。
- 駅からの徒歩分数を重要事項説明書で確認する
- 総戸数・構造・権利形態を登記簿で確認する
- 管理会社と長期修繕計画を総会議事録で確認する
- サブリース契約の有無と条件を売主に確認する
- 割高診断の件数を増やして価格の妥当性を見る
- ハザード情報を国のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目と価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.2点13件
- 新富町駅最寄り・月島・築地・八丁堀も徒歩圏で日比谷線と有楽町線を使い分け可能
- 川が近く静かな環境で川沿いの散歩でリフレッシュできる
- 共用部が清潔に管理されている
- 内装がフルリノベーションされており快適な居住環境
- 近所にスーパー・まいばすけっと・ドラッグストアなど生活施設が充実
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.71%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 101,000円
この棟の家賃中央値（101,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 3.8% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／銀座２－１６－１２（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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