プレール・ドゥーク銀座EASTIII
プレール・ドゥーク銀座EASTIII（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区湊1丁目2-2 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都中央区湊にある投資用ワンルーム「プレール・ドゥーク銀座EASTIII」を宅建士の視点で解説します。建物の詳細情報は限られていますが、地価や周辺取引、ハザードなど公的データから分かることを中立にまとめました。
立地と交通
プレール・ドゥーク銀座EASTIIIは東京都中央区湊1丁目にあります。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%と高めに設定されており、オフィスやマンションが混在する繁華なエリアだと分かります。最寄り駅や路線の情報は今回のデータに含まれていないため、公式サイトや現地地図で確認してください。
商業地域は飲食店やオフィスビルが建ちやすく、生活利便施設が多い反面、住宅としての閑静さは本来の住宅地域とは異なります。防火地域にも指定されているため、建物の耐火基準は厳しめです。実際の雰囲気や街の様子は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この棟の分譲会社は株式会社木下不動産で、「プレール・ドゥーク」ブランドの一棟です。木下グループはこのブランドで首都圏の投資用・居住用マンションを多く手がけており、入居率の高さや設備保証をうたうことが多いとされています。サブリース契約を伴う場合は、賃料保証の期間や条件を必ず確認してください。
竣工年、階数、総戸数、構造、管理会社といった基本情報は今回のデータには含まれていません。これらは重要事項説明書や建物の登記簿で確認できますので、購入を検討する際は資料の提示を求めてください。管理の実態は総会議事録や長期修繕計画からも分かります。
割高診断から見た相場ポジション
プレール・ドゥーク銀座EASTIII単体の割高診断は、今回まだ件数が無く、データ蓄積中です。この棟の実質利回りや提示価格について、個別の判定はまだ出せません。
参考として、東京都中央区全体では診断の件数が197件あり、判定の多くは「危険（割高）」（93件）でした。平均の実質利回りは3.54%、平均の提示価格は165,495万円、家賃の中央値は105,000円となっています。ただしこれはエリア全体の傾向であり、この棟自体の価格が割高か割安かを示すものではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示によると、棟から23m先の地点「湊１－２－７」は商業地域に指定され、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,130,000円、前年の1,850,000円から15.1%上昇しています。地価の上昇は地域の人気を示す材料の一つですが、個別の部屋の価格と直結するわけではありません。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,220件の取引があり、価格の中央値は3,600万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば入船地区の2000年築・20平方メートルの1Kが2,800万円、湊地区の2016年築・25平方メートルの1Kが3,600万円で成約しています。築年や面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザードの情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が0.5m以上1m未満とされ、液状化しやすい干拓地と分類されています。低地特有のリスクなので、購入前にハザードマップポータルサイトや区の防災情報で最新の状況を確認してください。
分譲会社は木下不動産の「プレール・ドゥーク」ブランドですが、竣工年や総戸数など詳細は確認が必要です。
この棟単体の割高診断はまだデータ蓄積中で、中央区全体は「危険（割高）」判定が最多でした。
湊エリアは地価上昇が続く一方、液状化しやすい干拓地のためハザード確認も欠かせません。
- 最寄り駅や路線を公式サイト・現地で確認する
- 竣工年・階数・総戸数を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理会社・管理規約・長期修繕計画を売主に確認する
- サブリース契約の有無と契約条件を確認する
- 液状化や浸水想定などハザードマップで最新情報を確認する
- 価格が周辺の取引事例と比べて妥当か複数資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／湊１－２－７（この棟から約23m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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