スカイコート新小岩
スカイコート新小岩（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都葛飾区東新小岩3-11-17 |
|---|---|
| 交通 | JR総武線・総武快速線 新小岩駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2007-09（築19年） |
| 総戸数 | 92戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート新小岩は、東京都葛飾区東新小岩にある2007年竣工・地上14階建92戸の投資用ワンルームマンションです。JR新小岩駅から徒歩10分で、管理はスカイサービス株式会社が担っています。割高診断の件数は1件のみで参考値のため、相場との比較は今後の材料待ちです。
立地と交通
スカイコート新小岩は、東京都葛飾区東新小岩3-11-17に位置し、JR総武線・総武快速線の新小岩駅から徒歩10分の場所にあります。総武線は都心方面への移動に使われる路線で、通勤・通学で利用する人が多い駅です。
徒歩10分は、駅前の便利さと住宅地らしい落ち着きの両方を感じられる距離です。駅周辺の商店街やスーパーの充実度、バス便の有無といった実際の歩きやすさは今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2007年9月に竣工し、築19年を迎えたRC造（鉄筋コンクリート造）の地上14階建てで、総戸数は92戸です。権利形態は所有権で、分譲した会社は日神不動産(株)、管理を担うのはスカイサービス株式会社です。
分譲会社の日神不動産は首都圏に特化したデベロッパーで、「スカイコート」ブランドで投資用ワンルームマンションを多く手がけています。一方、建物の修繕履歴や長期修繕計画、管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、管理規約や総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件で、件数が少ないため「参考値」として捉える必要があります。この1件の判定は「危険（割高）」で、提示価格は2290万円、想定家賃は73,000円、実質利回りは3.35%でした。
同じ葛飾区エリア全体では診断件数66件のうち、最も多い判定は「危険（割高）」（35件）で、次に「注意」（18件）、「安全・割安」（13件）と続きます。エリアの平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は1722万円、家賃中央値は62,885円です。この棟の1件はエリア平均より利回りが低く、価格や家賃も高めの位置にありますが、診断件数が1件のため、この棟そのものの傾向と言い切ることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から349m地点（東新小岩5-9-7）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり466,000円で、前年の432,000円から7.9%上昇しています。この地点は第一種住居地域の住宅地で、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域に指定されています。なお、この建物がある場所の用途地域は準工業地域（市街化区域）とされています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに80件あり、価格の中央値は2100万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は73.3万円、面積の中央値は20平方メートルです。例として2025年第4四半期に新小岩エリアで成約した1K・20平方メートルの部屋は、2019年築で2800万円〜3000万円、2022年築で2900万円という事例があります。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は3m以上5m未満とされ、液状化しやすい三角州・海岸低地に位置しています。これは葛飾区東部に広く見られる地形の特徴で、購入を検討する際は自治体の洪水・高潮ハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。
診断の件数は1件で参考値のため、この棟単独の割高・割安は断定できません。
エリア全体では「危険（割高）」が最多で、利回りも棟・エリアともに低めの傾向です。
液状化しやすい地形のため、ハザードマップと修繕計画の両方を必ず確認してください。
- 管理規約・長期修繕計画を管理会社（スカイサービス株式会社）に確認する
- 直近の総会議事録で修繕履歴と修繕積立金の状況を確かめる
- 複数の賃貸サイトで実際の家賃相場を調べ提示家賃と比べる
- 葛飾区の洪水・高潮ハザードマップを確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造・耐震性能を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-20時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-31確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.44ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.35%）は、東京都 葛飾区相場（3.79%）より0.44ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 73,000円
この棟の家賃中央値（73,000円）は、東京都 葛飾区の周辺相場中央値（62,885円）より 16.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東新小岩５－９－７（この棟から約349m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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