プレール・ドゥーク東京EAST
プレール・ドゥーク東京EAST（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都葛飾区亀有3-49-5 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク東京EASTは、東京都葛飾区亀有にある木下不動産分譲の投資用マンションです。交通や築年数などの建物データは今回未取得のため、公式資料での確認が必要です。葛飾区全体の診断では割高判定が最も多く、価格の見極めが重要なエリアです。
立地と交通
プレール・ドゥーク東京EASTは、東京都葛飾区亀有3-49-5にあります。周辺の用途地域は近隣商業地域ですが、建物から446m離れた地価公示の地点（亀有3-18-3）は商業地域に指定されています。この公示地点は建蔽率80%、容積率500%、防火地域という条件で、商業地としての利用が想定された場所です。建物そのものがある場所の用途地域とは別の地点のデータなので、あくまで参考情報として読んでください。
最寄り駅やバスの便は今回の事実データには含まれていないため、公式サイトの物件概要や重要事項説明書で駅までの距離や徒歩分数を確かめてください。通勤や通学のしやすさは暮らしやすさに直結するため、実際に現地まで歩いてみて、道のりや周辺の雰囲気も確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は、木下不動産が分譲した「プレール・ドゥーク」ブランドのマンションです。このブランドは首都圏で投資用・居住用マンションを多く手がけており、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。ただし、サブリース（分譲会社や管理会社が家賃を保証して借り上げる仕組み）契約を結ぶ場合は、保証される家賃の金額や見直しの時期、解約の条件などを契約書でしっかり確認することが大切です。
竣工年、築年数、階数、総戸数、構造、権利の形態、管理会社は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。これらは建物の安全性や将来の修繕費用に直結する重要な情報なので、契約前に必ずチェックすることが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
プレール・ドゥーク東京EASTそのものの割高診断の件数は0件で、まだデータが蓄積されていません。棟単体での相場ポジションは今のところ判断できないため、ここでは「データ蓄積中」と受け止めてください。今後、診断の件数が増えれば、より具体的な評価ができるようになります。
エリア全体で見ると、東京都葛飾区では診断の件数が66件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で35件でした。「注意」は18件、「安全・割安」は13件です。エリアの平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は1722万円、家賃中央値は62,885円でした。これはエリア全体の傾向を示す数字であり、この棟そのものの価格が割高かどうかを示すものではない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、建物から446m離れた亀有3-18-3の地点は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,080,000円でした。前年の930,000円から16.1%の上昇です。地価が上がったという事実は確認できますが、今後も同じペースで上がり続けるとは限らない点に注意してください。
周辺の取引事例は59件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円でした。1平方メートルあたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は20平方メートルです。中央値は取引された物件を大きさ順に並べた真ん中の値で、極端に高い・安い例に引っ張られにくい指標です。
具体的な事例を見ると、2025年第4四半期の亀有地区では、1989年築・35平方メートルの2DKが2100万円、2016年築・20平方メートルの1Kが2100万円、2022年築・20平方メートルの1Kが3200万円で取引されています。築年や間取りによって価格の差が大きいため、似た条件の事例と比べて判断することが大切です。
ハザードマップでは、この周辺は洪水で3〜5mの浸水が想定されており、高潮では1m以上3m未満の浸水想定があります。地盤は液状化しやすいとされ、地形は自然堤防です。水害や地震への備え方は建物の構造や階数、設備によって変わるため、具体的な対策は管理会社や自治体のハザードマップで確認してください。
建物データが未取得のため、重要事項説明書で竣工年や構造を必ず確認しましょう。
葛飾区全体の診断では割高判定が最多で、価格の見極めが重要なエリアです。
地価は前年より16.1%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
- 建物の竣工年・構造・総戸数を重要事項説明書で確認する
- 管理体制や管理会社を管理組合の議事録で確認する
- 最寄り駅やバスの便を公式サイトや現地で確認する
- サブリース契約の条件を契約書で確認する
- 周辺の浸水・液状化リスクをハザードマップで確認する
- 新築販売の有無や価格を分譲会社や公式サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／亀有３－１８－３（この棟から約446m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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