ライオンズマンション駒込第7
ライオンズマンション駒込第7（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築33年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 北区田端3-13-19 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 駒込駅 徒歩10分 ／ 東京メトロ南北線 駒込駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1993-05（築33年） |
| 総戸数 | 42戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | (株)合人社計画研究所 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション駒込第7は、東京都北区田端にある中古の投資用ワンルームマンションです。駒込駅から徒歩10分、1993年築・42戸の大京ブランド物件を、宅建士の視点で立地・建物・相場の観点から中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション駒込第7は、東京都北区田端3-13-19に位置しています。最寄りはJR山手線と東京メトロ南北線の駒込駅で、どちらも徒歩10分の距離です。山手線沿線のため都心各方面へのアクセスは良好ですが、駅からの距離はやや長めなので、実際に歩いて確認することをおすすめします。
この物件がある地域は第１種住居地域で、市街化区域に指定されています。近くの地価公示地点（田端４－６－３、棟から267m）は商業地としての評価で、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,050,000円、前年の882,000円から19%上昇しています。ただしこれは近隣商業地域という別の用途地域の地点の数値なので、物件そのものの地価を直接示すものではありません。
建物と管理
建物は1993年5月に竣工し、築33年の鉄筋コンクリート造・5階建で、総戸数は42戸です。権利形態は所有権で、分譲は大京、管理は合人社計画研究所が担当しています。大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパーで、現在はオリックスグループ傘下です。全国的に供給実績があり、中古の流通量も多いブランドです。
築33年が経過しているため、修繕の履歴や今後の計画が資産価値に大きく影響します。管理組合の総会議事録や長期修繕計画は今回のデータに含まれていないため、購入を検討する際は管理会社または売主に資料の開示を求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、診断件数が3件未満のため参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回りは3.93%、平均提示価格は1780万円でした。家賃は中央値70,000円（サンプル1件）で、最終診断日は2024年1月13日です。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
東京都北区全体では診断件数が133件あり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。内訳は危険64件、注意20件、安全・割安48件、判定不能1件です。平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2548万円、家賃中央値は89,600円でした。エリア全体では割高と判定される物件が多い一方、この棟の提示価格はエリアの平均よりも低めです。個別の物件の価格が妥当かは、あらためて診断を取り直して確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は585件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2700万円、単価中央値は1平方メートルあたり104万円、面積中央値は30平方メートルです。例として千駄木では2025年第4四半期に6700万円（40平方メートル、1LDK）や2100万円（20平方メートル、1K、築1997年）の事例があり、東田端では3900万円（25平方メートル、1K、築2019年）の事例があります。これらは地区や築年が異なる事例も含むため、この棟そのものの評価と直接は比較できません。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は「谷底低地（傾斜1/100以上）」とされています。谷底低地とは周辺より低くなっている地形を指す言葉です。大きな災害リスクは低めに示されていますが、最終的な判断は自治体の最新ハザードマップや現地の状況も合わせて確認してください。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「注意」で平均利回り3.93%でした。
北区全体は「危険（割高）」が多く、エリアの判断には複数件の診断が必要です。
築33年の大京ブランド物件で、修繕計画は売主や管理会社に確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 直近の修繕履歴と今後の修繕費負担を確認する
- 現地で駅からの道のりと周辺環境を歩いて確認する
- 賃貸中なら現在の賃料と契約条件を確認する
- 自治体の最新ハザードマップで災害リスクを確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.4ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.93%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.4ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
この棟の家賃中央値（70,000円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 22.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／田端４－６－３（この棟から約267m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
