コンシェリア王子飛鳥山
コンシェリア王子飛鳥山（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区西ヶ原2丁目35-4 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 西ヶ原駅 徒歩4分 ／ 都電荒川線 飛鳥山駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2015-10（築11年） |
| 総戸数 | 34戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア王子飛鳥山は東京都北区西ヶ原にある、2015年築・7階建て34戸の投資用ワンルームマンションです。南北線西ヶ原駅徒歩4分という駅近の立地が特徴ですが、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、価格と家賃のバランスを事前に確かめておきたい棟です。
立地と交通
コンシェリア王子飛鳥山は、東京メトロ南北線「西ヶ原」駅から徒歩4分の場所に建つワンルームマンションです。都電荒川線「飛鳥山」駅も徒歩8分で使えます。外部の口コミでは、JR王子駅と南北線の2路線が利用でき、駅前に飲食店が多く買い物にも便利という声があり、区役所も徒歩圏にあって行政手続きがしやすい点が挙げられています。
国土交通省の地価公示によると、棟から229メートルの地点（西ケ原３－４０－１２）の価格は1平方メートルあたり717,000円で、前年の636,000円から12.7%上昇しています（令和8年1月1日時点）。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%、容積率150%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリア全体の傾向であり、この棟自体の価値を保証するものではありません。
建物と管理
この棟は2015年10月に竣工した、地上7階建て・総戸数34戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションで、権利形態は所有権です。分譲は株式会社クレアスライフ、管理は株式会社クレアスコミュニティーが行っています。クレアスライフは「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームを多く手掛けるデベロッパーで、立地選定と入居率の安定性を訴求している会社です。
管理組合の運営状況や修繕費の積立状況など、実際の管理の質を示す情報は今回のデータにはありません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認し、修繕費が計画通りに積み立てられているかを確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱ってください。この1件では「危険（割高）」の判定が出ており、平均実質利回りは2.93%、平均提示価格は2,950万円、家賃は89,500円でした。1件の結果だけで棟全体の価格が高いと決めることはできません。
東京都北区全体では診断の件数が131件あり、「危険（割高）」62件、「注意」20件、「安全・割安」48件、「判定不能」1件という内訳で、多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2,542万円、家賃中央値は89,500円です。この棟の家賃89,500円はエリアの中央値と同じですが、提示価格2,950万円はエリア平均の2,542万円より高く、利回りも2.93%でエリア平均の3.53%より低くなっています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の取引価格情報では、2024年第1四半期から2025年第4四半期までに周辺で533件の取引があり、価格の中央値は2,600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第3四半期に25平方メートル・1Kの部屋が3,500万円、2025年第2四半期に30平方メートル・1Kが2,600万円、2025年第1四半期に25平方メートル・1Kが2,800万円で取引されています。いずれも2015年築の部屋です。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定区域には入っておらず、液状化もしにくい地盤とされ、地形はローム台地（硬くて安定した台地）です。用途地域は第１種住居地域で、市街化区域に指定されています。これらは現時点の公開情報であり、購入前には最新のハザードマップと自治体窓口で改めて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには6件の口コミがあり、評点は3.3です。良い点として、防音性が高く静かな住環境であること、JR王子駅と東京メトロ南北線の2路線が使えること、駅前に飲食店が密集し外食や買い物に便利なこと、区役所が徒歩圏にあり行政手続きがしやすいことが挙げられています。気になる点についての投稿は今回のデータにはないため、購入前には他の口コミサイトや内見で住環境を確かめてください。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、価格と利回りのバランスは個別に確かめる必要があります。
駅近で地価も上昇傾向ですが、管理の実態は総会議事録など書面で確認してください。
周辺の取引事例や家賃相場と照らし合わせ、提示価格が割高でないか見極めましょう。
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状況を確認する
- 現在の賃貸状況と家賃設定を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当なこととは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点6件
- 防音性が高く静かな住環境
- JR王子駅と東京メトロ南北線の2路線が利用可能
- 駅前に飲食店が密集し外食・買い物に便利
- 区役所も徒歩圏で行政手続きが便利
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.6ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.93%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.6ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,500円
この棟の家賃中央値（89,500円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 0.6% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西ケ原３－４０－１２（この棟から約229m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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