ルーブル王子
ルーブル王子（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区豊島2丁目22-6 |
|---|---|
| 交通 | 京浜東北・根岸線 王子駅 徒歩12分 ／ 東京メトロ南北線 王子駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2007-02（築19年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | TFDコミュニティ |
| 建物管理会社 | TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル王子は東京都北区豊島にある2007年築、地上8階建て・全35戸のワンルームマンションです。最寄りはJR京浜東北・根岸線と東京メトロ南北線の王子駅で徒歩12分です。この記事では宅建士の視点で、価格の位置づけや周辺データを中立に整理します。
立地と交通
ルーブル王子は、東京都北区豊島2丁目22-6にあります。最寄り駅はJR京浜東北・根岸線と東京メトロ南北線の王子駅で、どちらも徒歩12分の距離です。用途地域は近隣商業地域に指定されており、市街化区域に含まれています。
駅までの徒歩12分という距離は、人によって近いと感じるか遠いと感じるかが分かれる長さです。実際に歩いてみて、坂道の有無や夜間の人通りなど、住み心地に関わる部分を自分の目で確かめることをおすすめします。
周辺にどのようなお店や学校があるか、生活のしやすさに関する詳しい情報は、今回のデータには含まれていません。エリアの雰囲気は現地訪問や地図アプリなどで別途確認が必要です。
建物と管理
建物は2007年2月に完成し、築19年です。構造は鉄筋コンクリート造で、地上8階建て・総戸数35戸のワンルームマンションです。権利形態は所有権で、土地・建物ともに購入者の所有物として扱われます。
分譲と管理はどちらもTFDコミュニティが担当しています。「ルーブル」はクリードという会社が企画・分譲してきた都市型ワンルームマンションのブランドで、首都圏の主要駅周辺に複数展開されています。ブランドの傾向を知ることは、建物の企画方針を理解する手がかりになります。
一方で、この棟固有の修繕履歴や、管理費・修繕積立金の具体的な金額、過去の大規模修繕の実施状況といった情報は、今回のデータには含まれていません。これらは管理組合の総会資料や重要事項説明で確認できる項目です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか実施されていないため、参考値として扱ってください。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」はありませんでした。多い判定は「危険（割高）」です。
平均の実質利回り（家賃収入から管理費などの経費を差し引いた、実際の収益率のこと）は3.4%、平均提示価格は2565万円でした。家賃はサンプル2件で77,000円から92,000円の範囲にあり、中央値は84,500円です。最終診断日は2025年8月18日でした。
同じ東京都北区全体では131件の診断があり、「危険（割高）」が62件、「注意」が20件、「安全・割安」が48件、「判定不能」が1件でした。多い判定はエリアも「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2542万円、家賃中央値は89,500円です。この棟の数字はエリア全体と大きく変わらない範囲にありますが、診断件数がまだ少ないため、この棟だけで割高・割安を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から240m離れた地価公示地点（豊島３－３－１４）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり569,000円でした。前年の516,000円と比べると10.3%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建ぺい率60%・容積率150%、防火については準防火地域に指定されています。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期にかけて200件の取引があり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は103.65万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、栄町にある1K・25平方メートル・築2017年の部屋が2600万円〜2700万円の価格帯で取引されています。
ハザードマップでは、洪水が起きた場合の浸水想定が3〜5m、高潮の想定が1m以上3m未満とされています。地盤の液状化については「液状化しやすい」と分類されており、地形は「自然堤防」です。こうした情報は将来の被害を保証するものではありませんが、防災の備えを考えるうえでの参考になります。
割高診断は2件のみで参考値ですが、多い判定は「危険（割高）」でした。
地価は前年より上がっていますが、洪水浸水想定や液状化のリスクも確認しておきたい点です。
管理状況や口コミ情報は今回のデータにはなく、現地確認や追加調査が欠かせません。
- 管理組合の議事録や長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金や管理費の金額を確認する
- 家賃の実績を確認する
- 提示価格が周辺の取引事例と比べて妥当か確認する
- ハザードマップで浸水や液状化のリスクを確認する
- 割高診断の件数が少ない点をふまえて判断する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-26時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.4%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 92,000円
- 77,000円
この棟の家賃中央値（84,500円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 6.1% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊島３－３－１４（この棟から約240m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2024年第2四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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