ライオンズプラザ亀戸第2
ライオンズプラザ亀戸第2（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築31年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区亀戸2丁目39-11 |
|---|---|
| 交通 | JR総武線・東武亀戸線 亀戸駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1995-07（築31年） |
| 総戸数 | 81戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ亀戸第2は、東京都江東区亀戸にある築31年・地上10階建て・総戸数81戸の投資用ワンルームマンションです。JR総武線・東武亀戸線の亀戸駅から徒歩6分で、大京が分譲し大京アステージが管理しています。割高診断は参考値ですが、購入前に確認したい点をまとめました。
立地と交通
ライオンズプラザ亀戸第2は、東京都江東区亀戸2丁目39-11にあります。最寄り駅はJR総武線・東武亀戸線の亀戸駅で、徒歩6分の距離です。総武線と亀戸線の両方の駅として利用できるため、乗り換えの選択肢がある立地であることが事実データから分かります。
駅から物件までの実際の道のりの様子や、周辺にどのような商業施設があるかについては、今回のデータには含まれていません。徒歩6分という数字だけでなく、実際に歩いてみて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1995年7月に竣工し、2026年時点で築31年です。地上10階建てで、総戸数は81戸、構造は鉄筋コンクリート造（RC造）、権利形態は所有権となっています。
分譲は株式会社大京、管理は株式会社大京アステージが行っています。ブランド名は「ライオンズ」で、大京は全国に供給実績のあるデベロッパーとして知られ、中古市場での流通量も多いとされています。ただし、管理費や修繕積立金の金額、これまでの修繕履歴といった詳しい内容は、今回のデータには含まれておらず分かりません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか登録がなく、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.18%、平均提示価格は1,980万円です。家賃は2件のサンプルで75,000円から78,000円の間にあり、中央値は76,500円でした。最終診断日は2025年11月2日です。
同じ東京都江東区全体で見ると、185件の診断があり、多い判定は「安全・割安」でした。内訳は危険（割高）75件、注意23件、安全・割安82件、判定不能5件です。エリア平均の実質利回りは3.51%、家賃中央値は94,900円でした。この棟とエリアの利回りの差を示すデータは今回取得できておらず、分かりません。
件数が少ないこの棟の診断結果を、そのままこの物件全体の評価として断定することはできません。あくまで参考情報として受け止めることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から178メートル離れた地点の地価公示（国が毎年発表する土地価格の目安）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,080,000円です。前年の930,000円から16.1%上昇しました。用途地域は商業地域で、防火地域にも指定されています。
建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（延べ床面積の敷地に対する割合の上限）は500%です。これらは商業地域らしい高い数値ですが、実際の建物がこの上限まで使われているかは今回のデータからは分かりません。
周辺の取引事例は812件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集計されており、価格中央値は2,700万円、単価中央値は1平方メートルあたり104万円、面積中央値は25平方メートルでした。
例えば2025年第4四半期には、25平方メートル・1K・2011年築が2,500万円、20平方メートル・1K・2009年築が2,400万円、25平方メートル・1K・2012年築が2,600万円で取引された事例があります。
国のハザードマップによると、この場所は洪水浸水想定が3〜5メートル、高潮の想定が3メートル以上5メートル未満とされています。また地盤は液状化しやすく、地形は干拓地（海や湖などを埋め立ててできた土地）です。これらは将来必ず被害が出るという意味ではありませんが、自治体のハザードマップなどで事前に確認しておくとよい情報です。
亀戸駅徒歩6分・大京ブランドの築31年RC造マンションで、立地情報は明確です。
割高診断は2件のみの参考値で、2件とも「危険（割高）」でしたが件数不足に注意が必要です。
洪水・高潮・液状化などハザード情報は事前に自治体で確認することをおすすめします。
- 徒歩6分の実際の道のりを自分の足で確認する
- 管理費・修繕積立金・修繕履歴を管理会社に確認する
- 割高診断は2件のみの参考値である点を理解する
- 家賃75,000〜78,000円の根拠となる募集条件を確認する
- 洪水・高潮・液状化などハザード情報を自治体で確認する
- 周辺取引事例と提示価格を照らし合わせて検討する
- これらが揃えば買ってよいわけではありません（価格が妥当かどうかは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.33ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.18%）は、東京都 江東区相場（3.51%）より0.33ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 78,000円
- 75,000円
この棟の家賃中央値（76,500円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（94,950円）より 19.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／亀戸２－２８－２（この棟から約178m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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