ライオンズプラザ亀戸第2
ライオンズプラザ亀戸第2（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築31年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区亀戸2丁目39-11 |
|---|---|
| 交通 | JR総武線・東武亀戸線 亀戸駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1995-07（築31年） |
| 総戸数 | 81戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都江東区亀戸にある「ライオンズプラザ亀戸第2」を宅建士視点で解説します。亀戸駅徒歩6分、1995年竣工・81戸のRC造マンションで、割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」という結果でした。
立地と交通
この物件は東京都江東区亀戸2丁目にあります。最寄り駅はJR総武線と東武亀戸線が使える亀戸駅で、徒歩6分の距離です。徒歩6分は駅までちょうど良い距離で、通勤や通学で毎日駅を使う人にとって歩きやすい範囲だといえます。亀戸駅は複数の路線が利用できるため、都心方面へ出かけるときの選択肢が増える点は、暮らしやすさを考えるうえで検討材料になります。
国交省の地価公示によると、この棟から178m離れた地点（亀戸２－２８－２）は商業地域に指定されています。建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は500%で、どちらも高めの数値です。商業地域は店舗やオフィスビルも建てやすい地域で、駅周辺らしい賑わいのあるエリアであることがうかがえます。ただし周辺の実際の街並みや騒音などの環境は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1995年7月に竣工しており、2026年時点で築31年です。地上10階建てで総戸数は81戸、構造はRC造（鉄筋コンクリートでできた構造）で、権利形態は所有権です。分譲を手がけたのは大京、管理を担当しているのは大京アステージです。「ライオンズ」ブランドは全国で長く展開されているブランドで、中古の流通量が多く、売買の実績が積み重ねられている点が特徴です。
築31年のマンションは、通常であれば大規模修繕が複数回行われている時期にあたります。しかし今回のデータには修繕の実施履歴や修繕積立金の金額、今後の修繕計画が含まれていません。これらは管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で確認できる内容なので、売主や管理会社に資料を求めてください。管理の状態は建物の寿命や将来の修繕費の負担に直結するため、購入前に必ず確認しておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。最終診断日は2025年11月2日で、2件とも「危険（割高）」という判定でした。平均の実質利回りは3.18%、平均提示価格は1,980万円、家賃の中央値は76,500円です（サンプルは75,000円と78,000円の2件）。診断件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
一方、江東区全体では190件の診断が行われ、内訳は「危険（割高）」77件、「注意」23件、「安全・割安」84件、「判定不能」6件で、最も多いのは「安全・割安」でした。区全体の平均実質利回りは3.49%、家賃中央値は95,000円です。この棟の家賃中央値76,500円は区全体より低く出ていますが、部屋の広さなど条件が違う可能性があるため、気になる方は実際の募集家賃を調べてみてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示では、棟から178m離れた地点の令和8年7月1日時点の価格は1m2あたり1,080,000円でした。前年の930,000円と比べると16.1%の上昇です。地価が上がっているという事実は公示データから確認できますが、これが今後も続くかどうかは分からないため、最新の取引状況を不動産鑑定士や仲介会社に確認してください。
周辺の取引事例は812件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,700万円、1m2あたりの単価の中央値は104万円でした。例えば2025年第4四半期には、面積25m2・1K・築2011年の部屋が2,500万円で取引された事例があります。間取りや面積が異なる部屋との比較になるため、この棟の価格が同程度かどうかは個別に確認が必要です。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定が3〜5m、高潮の浸水想定が3m以上5m未満とされています。地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地（海や川を埋め立てて作られた土地）です。これらは災害時に想定される被害を示す参考情報であり、実際の危険度や必要な対策は変わる可能性があります。自治体が公開しているハザードマップと合わせて、必ず現地でも確認してください。
亀戸駅徒歩6分で交通は便利ですが、割高診断は参考値で2件とも「危険（割高）」でした。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい干拓地で洪水・高潮のリスクもある点に注意が必要です。
修繕履歴や賃貸条件など未確認の情報が多く、購入前に管理組合資料と現地確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕履歴を確認する
- 修繕積立金の金額と今後の増額予定を管理会社に確認する
- 実際の募集家賃や空室期間を管理会社に確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクを自治体のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と広さ・階数を照らして価格を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.3ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.18%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.3ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 78,000円
- 75,000円
この棟の家賃中央値（76,500円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 20.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／亀戸２－２８－２（この棟から約178m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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