ライオンズマンション大島第2
ライオンズマンション大島第2（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区大島5丁目47-13 |
|---|---|
| 交通 | 都営新宿線 大島駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1992-06（築34年） |
| 総戸数 | 64 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション大島第2は、東京都江東区大島にある都営新宿線大島駅徒歩3分の投資用ワンルームマンションです。1992年築・64戸のRC造で、分譲は大京、管理は大京アステージが行っています。割高診断は2件のみで参考値にとどまり、周辺の地価や浸水想定などのデータもあわせて、宅建士の視点で客観的に整理しました。
立地と交通
物件は東京都江東区大島5丁目47-13にあり、都営新宿線大島駅から徒歩3分です。駅から近いため、電車を使う人にとっては通勤や通学がしやすい場所だと言えます。ただし、駅からの近さ以外の生活環境（スーパーや学校の場所など）や、大島駅以外の路線情報については、今回のデータには含まれていません。
用途地域については、国交省の地価公示データでは近くの地点が「第一種住居地域」、別の用途地域データでは「近隣商業地域」となっており、資料によって表記が異なります。理由は分かりませんので、実際にどちらの地域に該当するかは自分の目で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1992年6月に建てられたRC造（鉄筋コンクリート造）で、2026年時点で築34年になります。地上7階建て、総戸数は64戸で、権利形態は所有権です。所有権は、土地と建物をまるごと自分のものとして持てる権利のことです。マンションの場合、区分所有という形で一部屋ごとに所有権を持つのが一般的です。
分譲は大京、管理は大京アステージが担当しています。大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年マンションを供給してきた会社で、オリックスグループ傘下です。中古での流通量も多いブランドとされています。修繕や管理の具体的な状況（修繕積立金の額や大規模修繕の履歴など）については、今回のデータには含まれていません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われておらず、3件未満のため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で、判定が分かれています。平均実質利回りは3.86%、平均提示価格は1,445万円でした。家賃は中央値61,000円（58,000円〜64,000円、2件のデータ）で、最終診断日は2023年10月28日とやや古い点にも注意が必要です。
同じ江東区エリア全体では185件の診断があり、「危険（割高）」75件、「注意」23件、「安全・割安」82件、「判定不能」5件で、最も多いのは「安全・割安」でした。エリアの平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は221,432万円、家賃中央値は94,900円です。この棟とエリアの利回り差はデータが無く分かりません。件数が少ないこの棟の数字だけで、割高か割安かを断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から364m離れた地点（大島５－２８－１８）の地価公示（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり592,000円で、前年の527,000円から12.3%上がっています。この地点は住宅地で、建ぺい率60%、容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で492件あり、価格の中央値は2,700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は104万円、面積の中央値は25平方メートルでした。これらはこの棟そのものの取引ではなく、周辺エリア全体の数字である点に注意してください。
例えば2025年第4四半期には、北砂で2,800万円・30平方メートル・1K・築2018年の取引、大島で2,400万円・25平方メートル・2K・築2018年の取引、大島で3,100万円・25平方メートル・1K・築2019年の取引がありました。同じエリアでも間取りや築年数で価格に幅があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定が5〜10m、高潮の浸水想定が5m以上10m未満とされています。これは大雨や高潮のときに、その深さまで水につかる可能性がある想定区域という意味です。また地盤は液状化しやすいとされる干拓地（海や川を埋め立ててできた土地）にあります。購入を考える場合は、こうした想定を踏まえて防災面も確認することをおすすめします。特に低い階の住戸を検討する場合は、より注意して確認することをおすすめします。
築34年・駅徒歩3分の物件で、割高診断は2件のみのため参考値です。
地価は上昇していますが、洪水・高潮・液状化のリスクも公表データにあります。
管理や修繕の詳細、利回り差など未取得の情報も多く、断定は避けるべきです。
- 管理費・修繕積立金の金額と、大規模修繕の実施履歴を確認する
- 現在の入居状況（空室か入居中か）と実際の家賃額を確認する
- 割高診断が2件と少ないため、他の類似物件とも価格を比較する
- 洪水・高潮のハザードマップと避難経路を自分の目で確認する
- 用途地域の表記が資料で異なるため、役所などで正式な地域指定を確認する
- 総戸数64戸の管理組合の運営状況や滞納の有無を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.35ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.86%）は、東京都 江東区相場（3.51%）より0.35ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 64,000円
- 58,000円
この棟の家賃中央値（61,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（94,950円）より 35.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大島５－２８－１８（この棟から約364m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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