ライオンズマンション門前仲町第6
ライオンズマンション門前仲町第6（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区冬木21-25 |
|---|---|
| 交通 | 地下鉄東西線 門前仲町駅 徒歩10分 ／ 大江戸線 門前仲町駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1992-07（築34年） |
| 総戸数 | 46 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション門前仲町第6は、東京都江東区冬木にある1992年竣工・14階建・46戸のマンションです。門前仲町駅から徒歩10分、所有権の住戸で、大京が分譲し大京アステージが管理しています。宅建士の視点で立地・建物・相場感を中立に整理します。
立地と交通
ライオンズマンション門前仲町第6は、東京都江東区冬木21-25に立地し、地下鉄東西線と都営大江戸線の門前仲町駅から徒歩10分です。2つの路線が利用できる点は、通勤や通学の行き先の選択肢を広げます。
門前仲町駅は東西線と大江戸線の乗換駅であり、都心方面への移動手段が複数ある点は便利です。周辺の商店街やスーパーなど具体的な生活環境のデータは今回に無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1992年7月に竣工し、築34年を迎えています。14階建てで総戸数は46戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRCと略されることもある、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）です。権利形態は所有権で、分譲は大京、管理は大京アステージが担っています。
分譲した大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績があり、中古市場での流通量も多いデベロッパー（開発・販売を行う会社）です。ただし、この棟の修繕履歴や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、長期修繕計画書と管理組合の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱う必要があります。結果は「危険（割高）」で、平均の実質利回り（投資額に対する実質的な収益の割合）は3.15%、平均提示価格は1680万円、家賃は中央値で60,000円でした。診断は2023年3月31日が最後で、その後の市場の変化は反映されていません。
同じ江東区では198件の診断があり、多い判定は「安全・割安」でした。内訳は危険（割高）77件、注意27件、安全・割安88件、判定不能6件です。エリア全体の平均実質利回りは3.5%、家賃中央値は95,000円でした。この棟1件だけの結果とエリア全体の傾向は必ずしも一致しないため、個別の再診断をおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から371m離れた地価公示地点（富岡１－１８－１４）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり835,000円で、前年の739,000円から13%上昇しました。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。地価公示はあくまで参考地点の価格であり、この棟の敷地そのものの価格ではない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに544件あり、価格の中央値は3100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の永代地区では、1Kの20平方メートルが2800万円、25平方メートルが3300万円、1LDKの35平方メートルが4500万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮が3m以上5m未満とされ、液状化しやすい干拓地（埋め立てなどで陸地にした土地）とされています。この棟が位置する用途地域は準工業地域です。実際の浸水リスクや地盤の状況は、区のハザードマップと地盤調査資料で確認することをおすすめします。
この棟の割高診断は1件のみで参考値であり、結果だけで判断しない姿勢が大切です。
築34年のSRC造で、修繕履歴と管理組合の運営は売主や管理会社に確認が必要です。
液状化しやすい干拓地という立地特性は、ハザードマップで必ず確認してください。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の状況を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で運営実態を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 割高診断は参考値のため、個別の再診断を依頼する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.33ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.15%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.33ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 37.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／富岡１－１８－１４（この棟から約371m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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