プレール・ドゥーク豊洲スクエア
プレール・ドゥーク豊洲スクエア（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区塩浜1-5-28 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都江東区塩浜にある「プレール・ドゥーク豊洲スクエア」を宅建士目線で解説します。竣工年や交通データは非公開で現地確認が必要ですが、エリア全体の割高診断では「安全・割安」が最多でした。液状化など埋立地特有のリスクも確認しておきたい一棟です。
立地と交通
本棟は東京都江東区塩浜1-5-28に位置します。最寄り駅や徒歩分数などの交通データは今回の事実データに含まれていないため、重要事項説明書や現地の地図、賃貸情報サイトで確かめてください。駅からの距離は家賃や入居率に直結する要素なので、現地を歩いて確認することも大切です。
国交省のデータでは、この場所の地形は「埋立地」とされています。埋立地は地盤や災害リスクの確認が特に重要になるため、後述のハザード情報と合わせて確認することをおすすめします。周辺の道路状況や商業施設の有無も、生活のしやすさを左右するため、現地確認時に合わせてチェックしておきたいポイントです。
建物と管理
分譲会社は木下不動産で、「プレール・ドゥーク」というブランドのマンションです。木下グループの物件は入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いですが、サブリース契約（管理会社が家賃を一定額で保証する契約）を伴う場合は、保証の範囲や契約期間、解約条件を必ず契約書で確認してください。
竣工年、総戸数、階数、構造、権利形態、管理会社名は今回のデータに含まれていません。これらは登記簿謄本や重要事項説明書、販売時のパンフレットで確かめることができます。管理体制の実態については、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。修繕積立金の残高や過去の修繕履歴も、将来の負担を見積もる上で欠かせない情報です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は0件で、データ蓄積中です。そのため本棟固有の価格が高いか安いかは、現時点では判断できません。今後診断の件数が増えれば、より具体的な相場ポジションの把握につながります。
参考として、エリア単位（東京都江東区）の診断では件数200件のうち、危険（割高）が78件、注意が27件、安全・割安が89件、判定不能が6件で、最も多い判定は「安全・割安」でした。エリアの平均実質利回り（投資額に対する年間の実質的な収益の割合）は3.48%、平均提示価格は350,227万円、家賃の中央値は95,000円でした。これはあくまで江東区全体の傾向であり、本棟に当てはまるとは限りません。本棟の価格や家賃が妥当かどうかは、個別に確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から約792m離れた豊洲4-1-3の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1m2あたり1,910,000円で、前年の1,600,000円から19.4%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安）は上がっていますが、本棟の資産価値と直結するものではありません。地価の上昇は周辺エリアの需要を示す一つの材料として捉えるのが無難です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで361件あり、価格の中央値は3400万円、単価の中央値は1m2あたり125万円、面積の中央値は25m2でした。例として豊洲地区の2009年築1LDK・50m2が9400万円、1DK・50m2が13000万円、1LDK・60m2が11000万円で成約した事例がありますが、面積や築年、間取りが異なるため本棟と単純比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、高潮（台風などで海面が通常より高くなる現象）は「1m以上3m未満」、液状化（地震で地盤が水のようにゆるくなる現象）は「非常に液状化しやすい」とされています。地形は埋立地で、用途地域は準工業地域（市街化区域）です。これらは自治体のハザードマップでも重ねて確認し、避難経路や防災対策まで把握しておくことをおすすめします。
建物の竣工年や交通データが非公開のため、現地確認と資料入手が欠かせません。
本棟自体の診断件数は0件でデータ蓄積中、エリアでは「安全・割安」が最多でした。
埋立地特有の液状化・高潮リスクがあるため、ハザードマップでの確認を忘れずに。
- 最寄り駅や徒歩分数は重要事項説明書で確認する
- 竣工年・総戸数・構造は登記簿謄本で確認する
- 管理会社や修繕計画は管理組合の議事録で確認する
- サブリース契約の有無と条件を契約書で確認する
- 液状化や高潮のリスクは自治体のハザードマップで確認する
- 周辺の賃料相場は複数の賃貸情報サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊洲４－１－３（この棟から約792m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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