プレール・ドゥーク東雲
プレール・ドゥーク東雲（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区辰巳1丁目4-24 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 辰巳駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2010-11（築16年） |
| 総戸数 | 79 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社木下工務店 |
| 建物管理会社 | 株式会社キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク東雲は、東京都江東区辰巳1丁目にある2010年11月築・地上11階建て・総戸数79戸の投資用マンションです。有楽町線辰巳駅から徒歩10分で、今回は割高診断の結果や周辺の地価公示・取引事例・ハザード情報を宅建士の視点でまとめ、中立に解説します。
立地と交通
プレール・ドゥーク東雲は東京都江東区辰巳1丁目にあり、東京メトロ有楽町線の辰巳駅から徒歩10分の場所に立っています。徒歩10分は近いとは言えないものの、通勤・通学で使える範囲内です。周辺は準工業地域に区分されており、工場や倉庫と住宅が混在するエリアの性質も持っています。
買い物施設や学校など生活環境の詳細は今回のデータには含まれていないため、実際に歩いて確認するか、江東区のウェブサイトで周辺施設の情報を確かめることをおすすめします。駅からの距離や街の雰囲気は、住む人によって感じ方が変わる部分でもあります。
建物と管理
この建物は2010年11月に竣工し、築16年、地上11階建て、総戸数79戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、分譲は株式会社木下工務店、管理は株式会社キノシタコミュニティが担っています。「プレール・ドゥーク」という木下不動産・木下グループのブランドで、入居率の高さや設備保証をうたうことが多いシリーズとされています。
一方で、管理費や修繕積立金の金額、直近の大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を管理会社か売主に確認してください。また、サブリース契約（管理会社が家賃を保証して貸し出す契約）が付いている場合は、保証額や契約期間で条件が変わる可能性があるため、契約書そのもので内容を確かめることが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱う必要があります。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.02%、平均提示価格は3250万円、想定家賃は95,000円でした（最終診断日2025年5月18日）。1件の結果だけでこの棟全体の価格が高いと断定することはできません。
江東区全体では190件の診断が行われており、もっとも多い判定は「安全・割安」（84件）で、「危険（割高）」は77件、「注意」は23件、「判定不能」は6件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.49%、家賃中央値は95,000円で、この棟の想定家賃と同じ水準です。エリアの傾向と1件だけのこの棟の診断結果は、分けて見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から80m先の地点（辰巳1-4-8）の価格は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり694,000円で、前年の611,000円から13.6%上昇しています。用途地域は準工業地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。地価の上昇は土地の需要を示す材料の一つですが、建物自体の価格とは別の指標です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで164件あり、価格の中央値は5450万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は124.5万円、面積の中央値は45平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には55平方メートルの1LDKが6000万円、2025年第3四半期には80平方メートルの1LDKが9000万円で取引されています。間取りや面積がばらつくため、単純な比較には注意が必要です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、高潮は1m以上3m未満、液状化は「非常に液状化しやすい」とされており、地形は埋立地です。これらは災害時のリスクを示す参考情報であり、必ず災害が起こるという意味ではありません。より詳しい内容は自治体のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには8件の評価が投稿されており、評点は3.1（5点満点）です。良い点としては、辰巳駅から徒歩約10分でアクセスはまずまずであること、夜でも周辺が比較的明るく安全なこと、外観がきれいに保たれ築年数を感じさせないこと、南向きで日当たりが良いこと、コンビニや駅前のスーパーがあり生活に便利なことが挙げられています。
気になる点については、今回のデータでは特に挙げられていませんでした。ただし件数は8件と多くはないため、実際の住環境や管理状況は内覧や管理組合の議事録で確認することをおすすめします。
この棟の割高診断は1件のみで参考値であり、価格が高いと断定はできません。
江東区全体では「安全・割安」が最多ですが、この棟単体の評価とは分けて考える必要があります。
管理費や修繕計画、サブリース契約など不明点は、管理会社や契約書で確認することが大切です。
- 管理費・修繕積立金の金額を管理会社に確認する
- 長期修繕計画と直近の大規模修繕の実施状況を確認する
- サブリース契約の有無と条件を契約書で確認する
- 液状化・高潮などハザード情報を自治体の防災地図で確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か複数社で確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕の進み具合を確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません（価格の妥当性は別問題）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.1点8件
- 有楽町線辰巳駅から徒歩約10分でアクセスはまずまず
- マンション周辺は夜でも比較的明るく安全
- 外観が綺麗に保たれており築年数を感じさせない
- 南向きで日当たりが良好
- 近くにコンビニ・駅前にスーパーがあり生活に便利
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.46ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.02%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.46ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 1% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／辰巳１－４－８（この棟から約80m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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