プレール・ドゥーク西大島駅前
プレール・ドゥーク西大島駅前（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区大島１丁目３０－１ |
|---|---|
| 交通 | 西大島駅 徒歩1分 ／ 大島駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2008-07（築18年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | 株式会社ORUDO |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク西大島駅前は、東京都江東区大島にある都営新宿線西大島駅徒歩1分・2008年築・12階建56戸の投資用ワンルームマンションです。割高診断は1件のみで参考値ですが、立地や管理、周辺データとあわせて宅建士の視点で整理します。
立地と交通
この物件は東京都江東区大島1丁目にあり、都営新宿線の西大島駅から徒歩1分という近さが大きな特徴です。同じ都営新宿線の大島駅も徒歩11分の距離にあり、2つの駅を使い分けられる点は通勤・通学の選択肢を広げます。駅前という立地は、賃貸に出す際の需要の底堅さにつながりやすい一方、駅周辺特有の人通りや音を気にする人もいるため、現地での確認が欠かせません。
用途地域は商業地域（お店やオフィスビルを建てやすいよう定められた地域）に指定されており、建蔽率80%・容積率500%（敷地面積に対して建てられる建物の広さの上限を示す数字）、防火地域（火災が広がりにくいよう建物の構造に制限がある地域）という条件です。商業地域は駅前らしい賑わいが期待できる一方、住宅街特有の静かさを求める人には向かない場合もあるため、実際に歩いて雰囲気を確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2008年7月に竣工し、2026年時点で築18年、12階建・総戸数56戸です。分譲したのは木下不動産で、「プレール・ドゥーク」というブランドの1棟にあたります。このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多く、現在の管理は株式会社ORUDOが担っています。
一方で、建物の構造（木造・RC造など建物を支える仕組みの種類）や土地の権利形態（所有権・借地権など敷地の持ち方の違い）は今回のデータに記載がないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また、プレール・ドゥークはサブリース契約（管理会社が一定の家賃を保証して入居者に貸し出す仕組み）を伴う場合があるため、契約がある場合は賃料保証の条件や解約条項を売主や管理会社に必ず確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数が1件のみのため、参考値として扱います。内訳は「注意」判定が1件で、平均実質利回り（購入額に対する年間の実質的な収益の割合を示す数字）は3.4%、平均提示価格は2,520万円、家賃は83,000円（こちらもサンプル1件分のデータ）でした。
江東区全体では診断の件数が190件あり、「安全・割安」判定が84件と最も多く、平均実質利回りは3.49%、家賃中央値は95,000円でした。この棟の数字とエリア全体の数字を並べると近い水準にも見えますが、棟側のサンプルが1件しかないため、同じ条件で比較できるとは言い切れません。実際の価格が今の家賃や相場に対して妥当かどうかは、複数の取引事例や最新の賃貸情報を自分でも確認したうえで判断することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約100mの地価公示地点では、令和8年の価格が1m2あたり1,160,000円で、前年の1,000,000円から16%上昇しています。1年間の上昇率としては大きい数字のため、この公示だけで判断せず、複数年の推移も合わせて確認することをおすすめします。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで794件あり、価格の中央値は2,700万円、1m2あたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は25m2でした。例として北砂の1K・20m2・2006年築が2,600万円、北砂の1K・15m2・1981年築が1,000万円、大島の25m2・2013年築が2,600万円などがあり、築年や面積によって価格に幅があることがわかります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が3〜5m、高潮の想定が5m以上10m未満、地盤は液状化しやすい（地震のときに地面が水のようにやわらかくなる現象）干拓地（かつて海や川だった場所を埋め立ててできた土地）とされています。これは江東区の広い範囲に共通する傾向でもありますが、この建物自体の浸水対策や止水板の有無は今回のデータに無いため、管理組合や管理会社に確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.7（13件）という評価が公開されています。良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、詳しい内容が気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
西大島駅徒歩1分の近さは魅力ですが、割高診断は1件のみで参考値に留まります。
商業地域・液状化しやすい干拓地という土地条件は、メリットと注意点が両方あります。
構造や権利、サブリース条件など未記載の項目は、契約前に書面で必ず確認しましょう。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- サブリース契約の有無と条件を管理会社・売主に確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 最新の賃貸相場と空室状況を複数の賃貸サイトで確認する
- 地価公示の複数年の推移を国交省サイトで確認する
- 浸水・液状化対策の有無を管理会社や自治体に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない(価格の妥当性は別の話だから)
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.7点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.4%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 83,000円
この棟の家賃中央値（83,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 13.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大島１－３３－１５（この棟から約100m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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