プレール・ドゥーク西大島
プレール・ドゥーク西大島（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区大島2丁目18-17 |
|---|---|
| 交通 | 都営新宿線 西大島駅 徒歩5分 ／ 都営新宿線 住吉駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2018-06（築8年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 鉄筋コンクリート造 地上9階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社ワイ・ジャスト |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都江東区大島にある投資用マンション「プレール・ドゥーク西大島」を宅建士の視点で中立に解説します。都営新宿線西大島駅徒歩5分、2018年6月築、総戸数31戸です。割高診断は1件のみで参考値にとどまり、価格が高いか低いかは今回のデータだけでは判断できません。
立地と交通
プレール・ドゥーク西大島は、東京都江東区大島2丁目18-17に位置するマンションです。最寄りは都営新宿線の西大島駅で、徒歩5分の距離にあります。同じ都営新宿線の住吉駅も徒歩7分で利用でき、2つの駅を使い分けられる点は通勤や通学の選択肢を広げます。
都営新宿線は新宿方面へ一本でつながる路線で、都心へのアクセスを考えるうえで使いやすい立地と言えます。ただ沿線の混雑度や始発・終電の時間帯といった細かな利便性は今回のデータに無いため、実際に住む前に時刻表や乗換案内で確かめてください。
建物と管理
建物は2018年6月に竣工した鉄筋コンクリート造9階建で、築8年、総戸数は31戸、所有権のマンションです。分譲は木下不動産(株)、管理は株式会社ワイ・ジャストが担っています。ブランド名は「プレール・ドゥーク」で、首都圏に投資用・居住用マンションを多く手がけています。
このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされますが、個々の棟でサブリース契約（管理会社が家賃を保証して一括で借り上げる仕組み）が付いているかどうかは契約ごとに異なります。契約の有無や条件は今回のデータに無いため、重要事項説明書か売主に確認してください。
管理規約や修繕積立金の額、長期修繕計画の内容も今回のデータには含まれていません。建物を長く維持できるかどうかに関わる部分なので、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を管理会社か売主に求めて確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟については割高診断の件数が1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3%、平均提示価格は2940万円、家賃は86,400円（サンプル数1件）でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできません。
一方、エリア全体（東京都江東区）では診断の件数が190件あり、判定の内訳は危険（割高）77件、注意23件、安全・割安84件、判定不能6件で、最も多いのは「安全・割安」でした。エリアの平均実質利回りは3.49%、平均提示価格は215882万円、家賃中央値は95,000円です。棟とエリアの利回り差は算出されていないため、具体的にどれだけ割高か知りたい場合は、複数の不動産情報サイトで同条件の利回りを比較して確かめてください。
棟の診断が1件にとどまる以上、価格が割高かどうかを最終的に判断するのは難しい状況です。類似する物件の賃料や価格を複数の賃貸サイトや取引事例と比べ、できれば複数の診断を取って傾向を確かめることをおすすめします。焦って1件の結果だけで購入を決めないことが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から374m離れた地価公示の地点（商業地域、商業地、建蔽率80%、容積率500%、防火地域）は、令和8年7月1日時点で1m2あたり1,160,000円でした。前年の1,000,000円から16%上昇しており、周辺の地価は上向きの動きを示しています。
周辺の取引事例は901件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は2700万円、1m2あたりの単価の中央値は108万円、面積の中央値は25m2です。例として、北砂の1K・2006年築・20m2が2600万円（2025年第4四半期）、大島の2013年築・25m2が2600万円などの事例があります。価格帯の広さが分かる参考情報として見てください。
この地域はハザード情報として、洪水浸水想定が3〜5m、高潮が3m以上5m未満とされ、地形は干拓地で液状化しやすいとされています。用途地域は準工業地域で市街化区域に含まれます。これらは建物の構造や契約時の保険、将来の修繕にも関わる情報なので、購入前にハザードマップと重要事項説明書の両方で確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには13件の口コミがあり、評点は3.5でした（外部サイトの集計です）。良い点としては、西大島駅から徒歩1分とアクセスが良いこと、オートロックや宅配ボックス、24時間ゴミ出しが可能な設備の充実、二口ガスコンロなど水回りの使いやすさ、まいばすけっとやダイエー、アリオ北砂といった買い物先が近いことが挙げられています。なお交通データでは駅まで徒歩5分とされており、口コミの徒歩1分とは差があるため、実際の距離は現地で確かめてください。
気になる点については、今回のマンションレビューのデータでは目立った指摘は見当たりませんでした。ただし口コミは投稿時点の感想であり、最新の管理状況や住環境と一致するとは限らないため、現地見学や管理会社への確認も合わせて行うと安心です。
立地は駅近ですが、棟の割高診断は参考値1件のみで、価格が高いか低いかは断定できません。
管理規約やサブリース契約の条件はデータに無く、重要事項説明書での確認が必要です。
液状化や高潮・洪水のリスクがあるエリアなので、ハザードマップも併せて確認してください。
- 管理規約や長期修繕計画を管理会社や売主に確認する
- サブリース契約の有無と条件を重要事項説明書で確認する
- 家賃相場を複数の賃貸サイトで確認する（棟データはサンプル1件）
- 購入価格を近隣の取引事例や複数の診断結果と比較する
- 液状化・高潮・洪水のリスクをハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点13件
- 西大島駅徒歩1分と最寄駅からのアクセスが抜群で通勤に便利
- オートロック・宅配ボックス・24時間ゴミ出しOKと設備が充実
- 二口ガスコンロ・グリル付きで料理しやすい設備が整っている
- まいばすけっと・ダイエー/アリオ北砂が近く全チェーンのコンビニが揃っている
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.48ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.48ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,400円
この棟の家賃中央値（86,400円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 10% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大島１－３３－１５（この棟から約374m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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