コンシェリア門前仲町
コンシェリア門前仲町（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 江東区永代1丁目2-1 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ東西線 門前仲町駅 徒歩9分 ／ 都営大江戸線 門前仲町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2008-03（築18年） |
| 総戸数 | 60 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア門前仲町は江東区永代1丁目、東京メトロ東西線・都営大江戸線門前仲町駅徒歩9分の投資用ワンルームです。2008年竣工・13階建60戸のSRC造で、割高診断は参考値ながら注意判定中心、利回りはエリア平均に近い水準です。
立地と交通
コンシェリア門前仲町は、東京都江東区永代1丁目にあります。東京メトロ東西線と都営大江戸線の門前仲町駅から徒歩9分で、2つの路線が使えるのは通勤や通学の選択肢を増やす点で安心材料になります。また、永代通り沿いに位置しているため、バスなど他の移動手段も使いやすい環境です。
最寄り駅までの9分は近いとは言えない距離ですが、口コミでは徒歩2分のバス停から都バス1本で茅場町・日本橋・東京駅へ行けるという声があり、バスを使った移動の便利さも評価されています。実際の使い勝手は人によって感じ方が違うため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2008年3月竣工、地上13階建で総戸数は60戸です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）で、権利形態は所有権です。築18年はワンルーム投資用マンションとしては中堅の年数にあたります。
分譲は株式会社クレアスライフ、管理は株式会社クレアスコミュニティーが担っています。クレアスライフは「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームを多く手がけるデベロッパーです。ただし管理の実際の体制や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値です。内訳は「注意」が2件で、断定的な判定はできません。平均実質利回りは3.42%、平均提示価格は2810万円、家賃は中央値91,500円（最小86,500円〜最大96,500円、サンプル2件）、最終診断日は2026年6月22日です。
エリア全体（東京都江東区）では186件の診断があり、多い判定は「安全・割安」でした。内訳は危険（割高）75件、注意23件、安全・割安82件、判定不能6件です。エリアの平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は220261万円、家賃中央値は94,950円で、この棟の数字と大きくは離れていませんが、件数が少ないこの棟の数値だけで有利・不利を決めるのは避けたほうがよいでしょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から138m離れた地点（永代１－１４－２８）の令和8年1月1日時点の価格は1m²あたり1,330,000円で、前年の1,140,000円から16.7%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）の取引事例は1,235件あり、価格の中央値は3600万円、単価の中央値は128.6万円/m²、面積の中央値は30m²です。これは江東区永代エリアの一般的な取引規模を示す参考情報です。
具体的な例としては、2011年築・20m²・1Kが2800万円、2013年築・25m²・1Kが3300万円、2016年築・35m²・1LDKが4500万円で取引されています（いずれも2025年第4四半期、永代地区）。間取りや面積によって価格差が大きいことがわかります。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が1m以上3m未満とされ、液状化しやすい地盤で、地形は干拓地（埋め立てや干潮の土地を陸地にした場所）と分類されています。低地特有のリスクがあるため、購入前にハザードマップで浸水想定や避難経路を確認し、建物の耐水対策についても管理会社に確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには24件の口コミがあり、評点は3.1です。良い点としては、徒歩2分のバス停から都バス1本で茅場町・日本橋・東京駅へ行けること、ベランダから隅田川・永代橋・中央大橋を望める眺望、共用部の清掃が行き届いていること、室内設備が新しくスタイリッシュなこと、門前仲町の商店街が徒歩圏にあることが挙げられています。
今回集めたデータには「気になる点」の記載がありませんでした。良い面だけで判断するのではなく、実際に住んでいる人の声をもっと多く確認したい場合は、管理会社や管理組合に直接問い合わせることをおすすめします。また、評点3.1はこのサイト上での数字であり、他の口コミサイトも併せて確認すると安心です。
割高診断は参考値（2件）で判定は「注意」、利回り3.42%はエリア平均3.51%とほぼ同水準です。
地価は1年で16.7%上昇していますが、液状化しやすい干拓地のためハザード確認は必須です。
分譲・管理会社や口コミは好意的ですが、管理実態は総会議事録などで必ず自分で確かめてください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で管理状態を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係の詳細を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクと避難経路を確認する
- 賃貸サイトや管理会社で現在の家賃・空室状況を確認する
- 割高診断の件数が少ないため追加の取引事例も調べる
- 口コミの「気になる点」を管理会社や住民に直接聞く
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.1点24件
- 徒歩2分のバス停から都バス1本で茅場町・日本橋・東京駅へアクセス可能
- ベランダから隅田川・永代橋・中央大橋が望める眺望
- 共用部が常に清潔に清掃されており快適
- 室内設備が新しくスタイリッシュなデザインで気持ちよく過ごせる
- 門前仲町の商店街まで徒歩圏内でほとんどのものが揃う
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.06ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.42%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.06ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 96,500円
- 86,500円
この棟の家賃中央値（91,500円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 4.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／永代１－１４－２８（この棟から約138m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ライジングプレイス亀戸江東区
- ステージグランデ清澄白河アジールコート江東区
- クレイシア亀戸江東区
- プレスタイル住吉江東区
- ルーブル錦糸町参番館江東区
- メイクスデザイン住吉アジールコート江東区
