プレール・ドゥーク東陽町II
プレール・ドゥーク東陽町II（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区東陽1丁目26-12 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク東陽町IIは東京都江東区東陽1丁目にある木下不動産分譲の投資用マンションです。個別の割高診断はまだ件数が無く、建物概要や交通情報も未取得のため、宅建士の視点で確認先を示しながら中立に解説します。
立地と交通
所在地は東京都江東区東陽1丁目26-12です。最寄り駅や徒歩分数、バス路線などの交通情報は今回のデータに無いため、物件概要書や地図サービスで必ず確かめてください。通勤・通学のしやすさは人によって重視するポイントが違うため、実際に歩いて確認することもおすすめします。
国交省の用途地域データでは「商業地域・市街化区域」とされていますが、近くの地価公示地点では「第一種住居地域・住宅地」と記載されており、二つのデータで用途地域の表記が異なります。どちらが正確かは、江東区の都市計画課や都市計画図で確認してください。商業地域であれば買い物の便が良い可能性もありますが、これは確認が必要な点です。
周辺の学校、病院、スーパーなど日常の暮らしに関わる施設の情報も今回のデータには無いため、現地を訪れるか、自治体の公共施設マップで確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物の竣工年、総戸数、階数、構造、権利形態（所有権か借地権かなど）はいずれも今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。建物の古さや規模は維持管理のしやすさにも関わるため、購入前に必ず把握しておきたい項目です。
分譲会社は木下不動産で、「プレール・ドゥーク」ブランドのマンションです。このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いですが、サブリース（転貸）契約を伴う場合は、賃料の見直し条件や契約期間を事前にしっかり確認する必要があります。良い評判だけで判断せず、契約書の中身を自分の目で確かめることが大切です。
管理会社や管理規約、長期修繕計画の有無は今回のデータに無いため、管理委託契約書や管理組合の総会議事録で確かめてください。管理の状態は建物の資産価値を左右するため、見落とさないようにしたい項目です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は0件で、現時点では「データ蓄積中」です。個別の利回り（投資した金額に対して年間でどれくらいの収入があるかを示す割合）や価格が妥当かどうかの判定はまだ出せません。
参考として、同じ江東区エリア全体では診断の件数が206件あり、判定の内訳は「危険（割高）」79件、「注意」28件、「安全・割安」90件、「判定不能」9件でした。最も多かったのは「安全・割安」ですが、「危険（割高）」も一定数あり、エリア内でも物件ごとの差が大きいことがうかがえます。
エリア平均の実質利回りは3.48%、平均提示価格は340,108万円、家賃中央値は95,000円です。これはエリア全体の傾向を示すものであり、この棟そのものの価格や賃料が妥当かどうかの判断には使えない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から95m離れた地価公示地点（東陽１－３３－６）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり772,000円となり、前年の680,000円から13.5%上昇しています。建蔽率60%、容積率300%、準防火地域という情報もあり、周辺の土地の価格は上昇傾向にあることがうかがえます。
周辺の取引事例は217件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3,100万円、単価の中央値は1平方メートルあたり116万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば木場エリアの1Kで築2012年の部屋が3,400万円、築2011年の部屋が2,500万円で取引されています。同じ江東区でも地区や築年数によって価格に差が出ることがうかがえます。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮は3m以上5m未満とされ、地形は埋立地で「非常に液状化しやすい」とされています。これらは江東区の沿岸部に共通する特徴でもありますが、購入前には必ずハザードマップと自治体の防災情報を確認してください。
この棟の個別診断はまだ0件で、価格が妥当かどうかはデータ蓄積中です。
江東区エリア全体では「安全・割安」が最多ですが「危険（割高）」も一定数あります。
建物概要や交通情報が未取得のため、重要事項説明書や現地確認で必ず補ってください。
- 竣工年・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 最寄り駅や徒歩分数などの交通条件を現地と地図で確認する
- 用途地域が商業地域か第一種住居地域かを都市計画図で確認する
- 管理会社や管理規約、長期修繕計画の有無を確認する
- サブリース契約がある場合は賃料見直しの条件を確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東陽１－３３－６（この棟から約95m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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