プレール・ドゥーク東雲II
プレール・ドゥーク東雲II（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区東雲2丁目3-15 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都江東区東雲にある投資用ワンルームマンション「プレール・ドゥーク東雲II」を、宅建士の視点で中立に解説します。交通や建物の詳細データは今回取得できていないため、地価公示・取引事例・ハザード情報を中心に読み解けるポイントをまとめました。
立地と交通
所在地は東京都江東区東雲2丁目3-15です。東雲は江東区の湾岸エリアに位置し、タワーマンションや物流施設の再開発が進むことで知られる地域です。ただし本棟の最寄り駅や徒歩分数などの交通データは今回の情報に含まれていないため、物件概要書や地図サービスで必ず確かめてください。
用途地域は準工業地域で、建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は60%、建物の規模の上限を示す容積率は400%です。さらに防火地域にも指定されており、火災に強い構造が求められるエリアです。準工業地域は住宅と工場・倉庫が混在しやすい特徴があるため、周辺の街並みは現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
分譲会社は株式会社木下不動産で、「プレール・ドゥーク」ブランドの一つです。このブランドは首都圏で投資用・居住用マンションを多く手掛け、入居率の高さや設備保証が特徴として語られることが多いとされています。サブリース契約（管理会社が家賃を保証して借り上げる仕組み）を伴う場合は、保証される家賃額や契約期間、解約条件を必ず契約書で確認してください。
竣工年、階数、総戸数、構造、管理会社などの具体的な情報は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の総会議事録で確かめてください。建物の管理状態は資産価値や将来の修繕費に直結するため、長期修繕計画や修繕積立金の残高も合わせて売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟単独の割高診断の件数は0件です。このため相場ポジションは「データ蓄積中」としておき、今後診断件数が増えた際に改めて確認する、または仲介会社に周辺の成約事例を照会することをおすすめします。単独データが無いまま価格の妥当性を判断することは避けてください。
参考として東京都江東区全体では診断件数が206件あり、判定の多くは「安全・割安」（90件）で、「危険（割高）」が79件、「注意」が28件でした。エリア平均の実質利回り（投資額に対する実質的な年間収益の割合）は3.48%、平均提示価格は340108万円、家賃中央値は95,000円です。これはエリア全体の傾向であり、本棟がこの傾向に当てはまるかどうかは、個別の家賃や価格を調べて確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から150m離れた東雲２－６－１９の地価公示地点では、令和8年7月1日時点の価格が1m2あたり1,150,000円で、前年の998,000円から15.2%上昇しています。周辺の取引事例は168件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は7000万円、面積中央値は45m2、単価中央値は135.7万円/m2でした。例えば2025年第4四半期には東雲で45m2の1LDKが6900万円、30m2の1Kが3400万円、40m2の1Rが5300万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深は0.5m未満、高潮は0.5m以上1m未満とされています。また地盤は「非常に液状化しやすい」と分類され、地形は埋立地です。これらはあくまで公表データに基づく目安であり、実際のリスクは自治体のハザードマップや地盤調査報告書で詳しく確認することをおすすめします。
この棟単独の診断データは無いため、相場ポジションは今後の診断件数の蓄積や仲介会社への確認が必要です。
エリア全体では「安全・割安」の判定が最多ですが、個別物件の価格判断とは別です。
地価は上昇傾向で液状化リスクも高く、価格とリスクの両面を確認する姿勢が大切です。
- 最寄り駅や徒歩分など交通情報を物件概要書や地図サービスで確認する
- 竣工年・階数・総戸数・構造を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理状態や長期修繕計画を総会議事録で確認する
- サブリース契約の有無と条件を契約書で確認する
- ハザードマップで洪水・高潮・液状化リスクを確認する
- 周辺取引事例や地価公示と提示価格を比較し割高でないか確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東雲２－６－１９（この棟から約150m） 令和8年7月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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