プレール・ドゥーク潮見II
プレール・ドゥーク潮見II（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区潮見2丁目10-24 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク潮見II（東京都江東区潮見2丁目）は、木下不動産（木下グループ）が分譲した投資用ワンルームマンションです。建物の詳細データはまだ少ないため、本記事では江東区エリアの割高診断の傾向や、周辺の地価公示・取引事例・ハザード情報をもとに、宅建士の視点で中立に読み解きます。
立地と交通
所在地は東京都江東区潮見2丁目10-24です。潮見エリアは東京湾に近い埋立地で、工場や倉庫が多い準工業地域（軽い工場と住宅が混在してもよいとされる地域）にあります。最寄り駅や徒歩分、路線名などの交通情報は今回のデータに無いため、物件の販売資料や地図サービス、現地で直接確かめてください。
地価公示（国が毎年、標準的な土地の値段を公表する仕組み）の地点「新砂１－１３－９」は、棟から376m離れた場所にあり、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり643,000円、前年の550,000円から16.9%上昇しています。周辺の地価は上がっていますが、この数字は地点の公示値であり、棟そのものの価値を示すものではないため、個別物件の価格判断には別の情報も合わせて確認してください。
この棟が位置する用途地域は準工業地域で、市街化区域に含まれています（国交省データより）。準工業地域は住宅と小規模な工場が混在しやすい地域なので、周辺の環境は実際に歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
分譲会社は株式会社木下不動産で、「プレール・ドゥーク」ブランドの投資用マンションです。木下グループはこのブランドで入居率の高さや設備保証を特徴として挙げることが多いですが、サブリース契約（管理会社が家賃を保証して借り上げる仕組み）を結ぶ場合は、保証される家賃額や契約期間の条件を必ず確認してください。
竣工年、階数、総戸数、構造、権利形態といった建物の基本情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理会社や管理体制、エレベーターや駐輪場などの共用部の状況も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。
新築時の販売状況や完売の有無についても今回のデータに無いため、「販売中」かどうかは断定できません。現在の募集状況は、販売会社や仲介会社に直接確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断は0件で、データ蓄積中です。棟単位でどのくらい割高か割安かを判断できる材料は、まだそろっていません。今後診断の件数が増えれば、この棟特有の利回りや価格の傾向が見えてくる可能性がありますが、現時点では判断を保留するのが妥当です。
エリア全体（東京都江東区）では206件の診断が行われており、判定の内訳は危険（割高）79件、注意28件、安全・割安90件、判定不能9件で、最も多い判定は「安全・割安」でした。平均実質利回り（購入価格に対して、支出を引いた後の年間収益の割合）は3.48%、平均提示価格は340,108万円、家賃中央値は95,000円です。ただしこれは江東区全体の平均であり、この棟の価格や家賃が同じ水準かどうかは別に確認が必要です。
棟単位の診断件数が増えるには、実際にこの棟の物件情報をもとに診断を行う件数が必要です。現時点では件数が少なく、相場より高いか低いかを棟として判断することはできません。江東区全体の傾向を参考にしつつ、気になる物件があれば個別に診断することをおすすめしますが、江東区の診断結果がそのままこの棟に当てはまるとは限りません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は130件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3,200万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108万円、面積の中央値は27.5平方メートルです。潮見エリアの例では、2019年築・25平方メートルの1Kが3,600万円や3,000万円、2013年築・25平方メートルの1Kが3,300万円という取引がありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、高潮は0.5m以上1m未満の想定があり、液状化（地震の際に地面が緩み、建物が沈みやすくなる現象）は「非常に液状化しやすい」とされています。地形は埋立地です。これらは周辺一帯の想定であり、この棟の建物自体の対策（基礎や構造）については、重要事項説明書やハザードマップを売主・管理会社に確認してください。
ここで紹介した取引事例は、あくまで潮見エリア周辺の似た条件の部屋の例であり、この棟の中の部屋が同じ価格で売買されるとは限りません。実際の相場感をつかむには、同じ棟内の取引や、近隣の類似物件の情報と合わせて確認することが大切です。
建物の基本データが乏しく、重要事項説明書や登記簿での確認が欠かせません。
エリア全体では「安全・割安」判定が多いものの、棟自体の診断はまだデータ蓄積中です。
地価は上昇傾向ですが、高潮と液状化のリスクは事前にハザードマップで確認すべきです。
- 竣工年・階数・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- サブリース契約がある場合は保証家賃と契約期間を確認する
- 最寄り駅や徒歩分数を地図や販売資料で確認する
- この棟自体の実質利回りや提示価格を個別に確認する
- 高潮・液状化のリスクをハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新砂１－１３－９（この棟から約376m） 令和8年7月1日 工業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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