プレール・ドゥーク住吉IV

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

「プレール・ドゥーク住吉IV」は東京都江東区千田にある、2022年1月築・地上13階建・総戸数58戸の投資用ワンルームマンションです。都営新宿線・東京メトロ半蔵門線の住吉駅から徒歩7分。割高診断は参考値ながら危険（割高）の判定が続き、建物や管理の確認ポイントを宅建士の視点で中立に解説します。

立地と交通

プレール・ドゥーク住吉IVは、東京都江東区千田6-13に位置するワンルームマンションです。最寄りは都営新宿線と東京メトロ半蔵門線が通る住吉駅で、どちらの路線からも徒歩7分です。同じ駅から2つの地下鉄路線を使えるため、行き先によって乗り換えの選択肢が増える点は、住む人にとって使いやすいポイントといえます。徒歩7分という時間は人によって感じ方が違うため、実際に歩いて確かめておくと安心です。

建物がある場所の用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率400%、防火地域の指定があります。国交省の地価公示によると、棟から262m離れた地点（扇橋３－１５－１０、令和8年7月1日時点）の地価は1平方メートルあたり914,000円で、前年の785,000円から16.4%上昇しています。地価の上昇は地域の人気度を示す材料の一つですが、物件そのものの資産価値や将来の売却価格に直結するとは限らないため、参考情報として受け止めてください。

建物と管理

この建物は2022年1月に完成した、築4年（2026年時点）の鉄筋コンクリート造・地上13階建、総戸数58戸のマンションです。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社MCコーポレーション、管理会社は株式会社キノシタコミュニティです。ブランド名は「プレール・ドゥーク」で、運営する木下不動産・木下グループは、入居率の高さや設備保証を特徴として紹介することが多いブランドです。

サブリース契約（管理会社が家賃を保証して部屋を借り上げる契約）を伴う場合は、保証される家賃額や契約期間、更新時の条件を必ず確認してください。また、建物の修繕計画や管理組合の運営状況は今回のデータに含まれていないため、長期修繕計画書と管理組合の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。築4年と比較的新しい建物でも、将来の修繕費の積立状況は書類で確認する必要があります。

割高診断から見た相場ポジション

この棟についての割高診断は2件で、件数が3件に満たないため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.29%、平均提示価格は3,690万円、家賃の中央値は114,000円（家賃データは2件）で、最終診断日は2026年6月23日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。

参考として、江東区全体では診断件数が190件あり、判定は「安全・割安」が84件、「危険（割高）」が77件、「注意」が23件、「判定不能」が6件で、多い判定は「安全・割安」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.49%、家賃中央値は95,000円です。この棟の平均実質利回り3.29%はエリア平均よりやや低く、家賃中央値114,000円はエリア平均より高めですが、件数の差が大きいため単純な比較はできません。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省の取引データでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に周辺で392件の取引があり、価格の中央値は2,900万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は111.25万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、扇橋地区で築2009年・20平方メートル・1Kが2,400万円、築2025年・25平方メートル・1DKが3,900万円、築2011年・20平方メートル・1Kが2,700万円で取引されています。間取りや築年によって価格の幅が大きいことが分かります。

ハザード情報を見ると、この地域は洪水の浸水想定が3〜5m、高潮の想定は5m以上10m未満とされ、地盤は液状化しやすい干拓地です。江東区の多くの地域はもともと低地にあるため、こうした想定は珍しくありませんが、購入前にはハザードマップと建物の浸水対策（電気設備の位置など）を管理会社や自治体の資料で確認してください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 江東区）

この棟の平均実質利回り（3.29%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.19ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（114,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 18.8% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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