プレール・ドゥーク東京ベイ2
プレール・ドゥーク東京ベイ2（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝浦1-15-11 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク東京ベイ2は東京都港区芝浦1-15-11にある投資用マンションです。分譲は木下不動産の「プレール・ドゥーク」ブランドで、地名の通り埋立地のベイエリアに立地します。竣工年や総戸数など建物の詳細は今回のデータに無いため、宅建士の視点で分かる点と確認先を整理しました。
立地と交通
プレール・ドゥーク東京ベイ2は東京都港区芝浦1-15-11にあります。最寄り駅や徒歩分数など交通の情報は今回のデータに含まれていないため、購入を検討する場合は公式サイトの物件概要か地図サービスで確かめてください。
芝浦は東京湾に近いエリアで、オフィスビルや住宅、物流施設が混在しています。地域の雰囲気や今後の開発計画が気になる場合は、港区の都市計画情報や現地見学で確認してください。
ベイエリアは再開発が進む一方、工場や倉庫だった歴史を持つ地域も含みます。生活の便（スーパーや病院の距離など）は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめるか、周辺の口コミサイトを合わせて見ることをおすすめします。
建物と管理
建物の竣工年、階数、総戸数、構造、権利（所有権か借地権かなど）はいずれも今回のデータに含まれていません。これらは重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理会社の情報も今回のデータにはありません。管理体制や修繕の状況は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
分譲会社は木下不動産で、「プレール・ドゥーク」ブランドの投資用マンションです。このブランドは入居率の高さや設備保証を特徴として挙げられることが多いですが、どの建物にも同じ条件が付くとは限らないため、この棟に適用される保証内容を個別に確認する必要があります。
サブリース契約（管理会社が部屋を借り上げて家賃を保証する契約）が付いている場合は、保証される家賃の金額や見直しのタイミング、解約の条件を契約書で自分の目で確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断の件数は0件のため、相場ポジションはデータ蓄積中です。価格や利回りが妥当かどうかを個別に判断するには、今後の診断データの蓄積を待つか、専門家への相談を検討してください。
参考として、東京都港区全体では割高診断の件数が231件あり、最も多い判定は「危険（割高）」（174件）でした。平均の実質利回りは3.33%、平均の提示価格は4198万円、家賃の中央値は115,700円です。これは棟単独の数字ではなく港区全体の傾向である点に注意してください。
港区は新築・中古、面積や築年数の異なる物件が混在するエリアです。エリア全体の数字がそのままこの棟に当てはまるとは限らないため、個別の価格や家賃は本物件の条件に合わせて別途確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から428m先の地価公示地点（芝浦２－３－２７）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,740,000円で、前年の2,280,000円から20.2%上昇しました。用途地域は準工業地域（住宅地）で、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに654件あり、価格の中央値は4000万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の芝地区では、1Kで20平方メートル・3100万円、1LDKで50平方メートル・13000万円といった取引がありました。間取りや面積で価格差が大きいため、この棟の広さに近い事例で比較することをおすすめします。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、高潮は1m以上3m未満、地盤は液状化しやすい埋立地とされています。また建物所在地の用途地域は商業地域（市街化区域）で、地価公示地点の準工業地域とは異なります。詳しい地盤や浸水対策は、港区のハザードマップや重要事項説明書で確認してください。
用途地域が地価公示地点と本物件で異なるのは、同じ芝浦でも区画によって規制が変わるためです。建物自体に適用される建蔽率や容積率の正確な数字は、本物件の重要事項説明書で個別に確認してください。
建物の竣工年や総戸数など基本情報が今回のデータに無く、重要事項説明書での確認が必須です。
港区全体の診断では「危険（割高）」が最多で、平均利回りは3.33%と低めの傾向です。
埋立地で液状化リスクがあるため、ハザードマップと地盤情報の確認をしてから検討しましょう。
- 竣工年・階数・総戸数・構造・権利を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理会社や管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- 最寄り駅や徒歩分数を公式サイトや地図サービスで確認する
- サブリース契約がある場合は保証家賃と解約条件を契約書で確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化のリスクを確認する
- 周辺の取引事例は広さや間取りが近いものと比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝浦２－３－２７（この棟から約428m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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