スカイコート芝公園
スカイコート芝公園（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築28年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝３丁目１２−２１ |
|---|---|
| 交通 | 赤羽橋駅 徒歩4分 ／ 芝公園駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1998-01（築28年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート芝公園は東京都港区芝３丁目にある1998年築・9階建35戸のワンルームマンションです。赤羽橋駅・芝公園駅から徒歩4分という立地ですが、割高診断は1件のみの参考値にとどまり、建物の構造など未確認の情報も多いため、確認先を示しながら中立に解説します。
立地と交通
スカイコート芝公園は、東京都港区芝３丁目１２−２１に位置するワンルームマンションです。最寄り駅は赤羽橋駅と芝公園駅で、どちらからも徒歩4分という近さです。2つの駅を使い分けられるため、通勤や通学のルートに柔軟性があり、雨の日でも駅までの移動が短い点は暮らしやすさにつながります。
この建物が立つ場所は、都市計画上「近隣商業地域」に区分され、市街化区域に含まれています。近隣商業地域は、住宅と小規模な商業施設が混在しやすい地域区分で、日常の買い物をしやすい一方、人や車の出入りが多くなる場合もあります。周辺の暮らしやすさは、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1998年1月に竣工し、2026年時点で築28年が経過しています。9階建で総戸数は35戸、分譲会社は日神不動産(株)です。同社は首都圏に特化したデベロッパーで、「スカイコート」ブランドとして投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力事業としています。
建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）と土地の権利（所有権か借地権か）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理会社はGatesです。日常の管理体制や将来の修繕計画がどうなっているかは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱い、この数字だけで物件の良し悪しを断定することはできません。内訳は「危険（割高）」の判定が1件で、平均提示価格は2600万円、平均実質利回りは3.39%でした。家賃はサンプル1件のみで84,000円です。最終診断の日付は2023年1月26日で、現在から見ると数年前のデータである点にも注意が必要です。
比較のため、エリア全体（東京都港区）の診断を見ると、230件のうち「危険（割高）」が173件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件でした。平均提示価格は4201万円、平均実質利回りは3.33%、家賃中央値は115,900円です。この棟の家賃サンプルはエリアの家賃中央値より低い水準でしたが、1件だけのデータなので、この棟が割安寄りとまでは言えません。
このように判定の基準や数字をひとつずつ確認できたとしても、それだけでこの物件を買ってよいという意味にはなりません。価格が妥当かどうかは、個別の取引事例や建物の状態、管理の実態なども含めて総合的に判断する必要があるからです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から311m離れた三田２－７－２５の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり2,980,000円でした。前年の2,520,000円からの変動率は18.3%の上昇です。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価の上昇は土地の価値を示す一つの指標ですが、マンション自体の価格に直結するとは限りません。
周辺の取引事例は、2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に879件あり、価格中央値は4300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は155万円、面積中央値は30平方メートルでした。2025年第4四半期の東麻布では、35平方メートルの1LDK（2012年築）が9500万円、15平方メートルの1K（2000年築）が3300万円、25平方メートルの1R（2005年築）が3400万円で取引されています。間取りや築年、面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は砂州・砂礫州とされています。これらは大雨や地震の際にリスクが相対的に高いことを示す目安なので、具体的な想定区域や深さは港区が公開するハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.4（15件の投稿）が登録されています。ただし、良い点・気になる点として具体的に書かれた内容は今回のデータに含まれていないため、実際の住み心地や管理の評判については、マンションレビューの最新の投稿内容や、管理会社Gatesへの問い合わせで確かめることをおすすめします。
港区芝、徒歩4分の駅2つという立地ですが、割高診断は1件のみの参考値です。
建物の構造や土地の権利は未確認のため、登記簿や重要事項説明書での確認が必要です。
周辺地価は上昇していますが、洪水・液状化のリスクもあり、複合的な判断が欠かせません。
- 建物の構造（RC造かSRC造かなど）を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 土地の権利（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主かGatesに確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトで確認し、提示家賃と比べる
- 洪水浸水想定0.5〜3mの詳細を港区の洪水ハザードマップで確認する
- 液状化リスクの詳細を港区の地盤データで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.4点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.39%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 84,000円
この棟の家賃中央値（84,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 27.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／三田２－７－２５（この棟から約311m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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