ライオンズ麻布十番スペリア
ライオンズ麻布十番スペリア（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区東麻布2丁目20-1 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 赤羽橋駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ南北線 麻布十番駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2012-01（築14年） |
| 総戸数 | 32 |
| 階数 | 12 |
| 構造 | RC |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズ麻布十番スペリア（東京都港区東麻布）は、都営大江戸線赤羽橋駅徒歩4分の投資用ワンルームマンションです。2012年築・全32戸のRC造で、大京のライオンズブランド。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が出ており、確認すべき点が複数あります。
立地と交通
ライオンズ麻布十番スペリアは、東京都港区東麻布2丁目20-1にあります。最寄り駅は都営大江戸線の赤羽橋駅で、徒歩4分という近さです。加えて東京メトロ南北線の麻布十番駅からも徒歩7分で、2路線を使い分けられる立地です。港区の中心部に位置しており、通勤や外出のしやすさが期待できるエリアと言えます。
この物件の所在地は近隣商業地域（市街化区域）に区分されています。近隣商業地域とは、お店やオフィスなどが建ちやすい用途のエリアのことを指します。実際の商店街の数や生活利便施設の具体的な配置については今回のデータに含まれていないため、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2012年1月に竣工した、地上12階建て・総戸数32戸のRC（鉄筋コンクリート）造のマンションで、権利形態は所有権です。築年数は14年にあたります。分譲は株式会社大京、管理は株式会社大京アステージが担当しています。大京は「ライオンズ」ブランドで全国的に供給実績を持つデベロッパーで、中古の流通量が多いことも特徴です。
管理組合の運営状況や修繕積立金の額、大規模修繕の実施履歴については今回のデータに含まれていません。資産価値や生活の質に直結する部分のため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に求めて確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は7430万円、平均実質利回りは2.7%でした。家賃はサンプル1件で202,000円、最終診断日は2024年1月16日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできません。
同じ東京都港区のエリア全体では、診断の件数が231件あり、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。内訳は危険174件、注意18件、安全・割安38件、判定不能1件です。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円でした。この棟の平均実質利回り2.7%は、港区全体の平均よりも低い水準にあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から52m離れた東麻布２－１７－８地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり2,180,000円で、前年の1,890,000円から15.3%上昇しています。この地点の用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。なお、物件そのものの所在地は近隣商業地域に区分されており、地点とは異なる用途地域である点に注意が必要です。
周辺の取引事例は999件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は155万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として2025年第4四半期の東麻布地区では、35平方メートルの1LDK（2012年築）が9500万円、15平方メートルの1K（2000年築）が3300万円、25平方メートルの1R（2005年築）が3400万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っていません。一方で地盤は「やや液状化しやすい」とされ、地形は水がたまりやすい後背湿地です。液状化のリスクについては、より詳しい地盤データを自治体のハザードマップや地盤調査報告書で確かめることをおすすめします。
この棟の割高診断は参考値1件で「危険（割高）」、港区全体も多くが割高傾向です。
平均実質利回り2.7%はエリア平均3.33%より低く、価格と家賃のバランスは要確認です。
管理体制や修繕計画など未確認の情報は、売主・管理会社に資料を求めて確かめましょう。
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の額と今後の値上げ予定を確認する
- 家賃や入居状況を複数の情報源で確認する
- 液状化リスクについて地盤調査報告書を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.63ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.7%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.63ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 202,000円
この棟の家賃中央値（202,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 74.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東麻布２－１７－８（この棟から約52m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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