ステージグランデ高輪
ステージグランデ高輪（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 港区高輪2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 泉岳寺駅 徒歩2分 ／ 山手線 高輪ゲートウェイ駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2003-01（築23年） |
| 総戸数 | 60 |
| 階数 | RC(鉄筋コンクリート)造11階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 明和住販 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ステージグランデ高輪は、東京都港区高輪2丁目にある築23年・総戸数60戸の投資用ワンルームマンションです。泉岳寺駅から徒歩2分、山手線の高輪ゲートウェイ駅からも徒歩6分と交通は便利ですが、割高診断の参考値では「危険（割高）」の判定が出ており、価格の妥当性は慎重に見る必要があります。
立地と交通
ステージグランデ高輪は都営浅草線泉岳寺駅から徒歩2分、山手線・京浜東北線の高輪ゲートウェイ駅からも徒歩6分という二路線利用できる立地にあります。都心への移動がしやすく、通勤や通学で複数の駅を使い分けたい人には使いやすい環境と言えます。
所在地は港区高輪2丁目で、用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。高さや建物の広さに一定の制限がかかる地域で、閑静な住宅街としての落ち着きが保たれやすい一方、商業施設の多さを求める人には向かない場合もあります。
建物と管理
この建物は2003年1月に竣工し、築23年が経過したRC(鉄筋コンクリート)造11階建、総戸数60戸のマンションです。権利形態は所有権で、分譲会社は明和住販です。築年数が20年を超えているため、配管や外壁など経年劣化の進み方を具体的に確認しておきたい時期に入っています。
管理会社は大京アステージです。ただし管理組合の運営状況や修繕の計画、過去の修繕履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築年数が古い物件ほど、管理の質が将来の資産価値に直結するため重要な確認ポイントになります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、診断件数が3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は3000万円、平均実質利回りは3.02%、家賃は91,000円（家賃サンプル1件）でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
一方、港区全体では診断件数231件のうち「危険（割高）」が174件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件でした。港区の平均提示価格は4198万円、平均実質利回り3.33%、家賃中央値は115,700円です。この棟の家賃91,000円はエリアの中央値より低い数字ですが、サンプルが1件のため参考程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から76m地点の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり195万円で、前年の168万円から16.1%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。地価は上がっていますが、これは将来の建物の価格が上がることを保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで819件あり、価格の中央値は4900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は140万円、面積の中央値は40平方メートルです。例として2003年築・20平方メートルの1Kが2025年第4四半期に2900万円で成約した事例があります。間取りや面積によって価格差が大きいため、この棟の面積・間取りに近い事例で比べることが大切です。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は3.5（件数21）となっています。良い点・気になる点の具体的な内容は今回のデータに無いため、実際のコメント本文はマンションレビューのページで確認してください。評点だけでは住み心地の良し悪しを具体的に判断することはできません。
棟の診断は1件のみで参考値、判定は「危険（割高）」のため慎重に見る必要があります。
港区高輪の地価は1年で16.1%上昇しており、周辺相場は底堅い動きです。
家賃や管理状況は情報が少ないため、管理会社や重要事項説明書で必ず確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造・耐震性能を確認する
- 現在の入居状況と実際の賃料を管理会社に確認する
- ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 近隣の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- マンションレビューの口コミ本文を実際に確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません。価格の妥当性は別問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点21件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.31ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.02%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.31ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 91,000円
この棟の家賃中央値（91,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 21.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／高輪２－１２－５１（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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