プレール・ドゥーク東京ベイ
プレール・ドゥーク東京ベイ（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝浦4-17-5 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク東京ベイは、東京都港区芝浦に立地する木下不動産分譲のワンルーム投資用マンションです。交通や築年数などの詳細データは今回未取得のため、本記事では港区エリアの診断傾向や地価公示、ハザード情報をもとに、宅建士の視点で中立に特徴を解説します。
立地と交通
本物件は東京都港区芝浦4-17-5に位置します。芝浦は東京湾に面した湾岸エリアで、オフィスビルやマンションが混在し、近年再開発が進む地域としても知られています。湾岸エリアは利便性が高まる一方で、埋立地特有の地盤条件もあるため、良い面と気になる面の両方を踏まえて検討することが大切です。最寄り駅や徒歩分数などの交通データは今回のデータに無いため、重要事項説明書か公式サイトで確かめてください。
国交省のデータによると、この場所の地形は「埋立地」とされています。埋立地は造成の経緯によって地盤の強さが異なる場合があり、液状化のしやすさにも影響します。マンションの場合は杭基礎など対策が取られていることが多いですが、本棟の基礎工事の詳細は今回のデータに無いため、建物の基礎工事や地盤改良の内容について、重要事項説明書や設計図書で確かめてください。
建物と管理
この棟は木下不動産が分譲する「プレール・ドゥーク」ブランドの一つです。このブランドは首都圏で投資用・居住用マンションを多く手がけており、入居率の高さや設備保証が特徴として語られることが多いです。これは良い点といえますが、サブリース契約（家賃を保証する代わりに管理会社が一部手数料を取る仕組み）では、保証家賃が将来見直されることもあるため、契約条件を必ず確認してください。
竣工年、総戸数、階数、構造、権利形態、管理会社といった基本情報は、今回のデータには含まれていません。これらは建物の価値や修繕計画に直結する重要な項目のため、登記簿謄本や重要事項説明書、管理規約で必ず確かめてください。情報が分からないまま購入を判断するのは避けましょう。
管理費や修繕積立金の金額、滞納状況なども、今回のデータには含まれていません。これらは長期修繕計画書や管理組合の総会議事録で確かめることができます。特に修繕積立金が不足している場合、将来一時金を求められることもあるため注意が必要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟そのものの割高診断の件数は0件で、まだ診断のデータが蓄積されていません。そのため、この棟単独の相場ポジションについては、現時点では「データ蓄積中」とお伝えするにとどまります。今後診断の件数が増えれば、より具体的な比較ができるようになります。
参考として、同じ港区エリアでは診断の件数が231件あり、そのうち174件が「危険（割高）」、18件が「注意」、38件が「安全・割安」という判定でした。エリア全体の平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4,198万円、家賃中央値は115,700円です。これはあくまでエリア全体の傾向であり、この棟の価格が妥当かどうかを直接示すものではありません。個々の物件の状況は、エリア全体の傾向だけでは判断できません。
この棟について具体的な相場感を知りたい場合は、個別の割高診断を行うことで、価格や利回りの妥当性をより詳しく確認できます。診断の件数が増えるほど、判断材料は充実していきますが、現時点では参考にできる棟単独のデータが無いことを踏まえて検討してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から417m離れた芝浦４－５－１６の地価公示地点では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,600,000円で、前年の2,190,000円から18.7%上昇しています。用途地域は準工業地域、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は749件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格の中央値は4,500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は140万円、面積中央値は35平方メートルです。例えば高輪では2025年第3四半期に3,400万円・20平方メートル・1Kの取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、高潮は「0.5m以上1m未満」、液状化は「非常に液状化しやすい」、地形は「埋立地」とされています。洪水の想定が無い点は安心材料となりますが、液状化のリスクが高い評価である点は見逃せません。これらのリスクについては、自治体のハザードマップや建物の耐震・地盤改良の記録を管理会社や売主に確認してください。
建物の基本情報が不足しているため、登記簿や重要事項説明書での確認が欠かせません。
棟単独の診断はまだ0件で、港区エリア全体では「危険（割高）」が最多の判定でした。
埋立地で液状化リスクが高いため、地盤やハザード情報を必ず確認しましょう。
- 竣工年・総戸数・構造・権利形態を登記簿謄本で確認する
- 管理会社や管理規約、長期修繕計画を確認する
- サブリース契約の有無と条件を契約書で確認する
- 最寄り駅と徒歩分数を重要事項説明書で確認する
- 液状化や高潮などの地盤リスクをハザードマップで確認する
- 提示価格が周辺相場と比べて妥当か複数資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（条件が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝浦４－５－１６（この棟から約417m） 令和8年7月1日 住宅地・防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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