ライオンズプラザ東麻布
ライオンズプラザ東麻布（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区東麻布2丁目29-4 |
|---|---|
| 交通 | 東京都大江戸線 赤羽橋駅 徒歩2分 |
| 築年 | 2000-03（築26年） |
| 総戸数 | 43 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ東麻布は、港区東麻布にある築26年のマンションで、大江戸線赤羽橋駅から徒歩2分です。割高診断は参考値1件で「危険（割高）」、港区全体も同様の傾向ですが断定はできません。地価や周辺取引、ハザード情報も合わせて確認しながら検討してください。
立地と交通
ライオンズプラザ東麻布は、東京都港区東麻布2丁目にある11階建てのマンションです。東京都大江戸線の赤羽橋駅から徒歩2分と、駅からの近さが大きな特徴です。国交省のデータでは、このあたりは近隣商業地域で、市街化区域に区分されています。商業施設と住宅が混在する、都心らしい立地です。
一方で、棟から109m離れた地価公示の地点（東麻布２－１７－８）は第一種住居地域に指定されています。同じ地域内でも区画ごとに用途地域が異なることがあるため、この建物そのものの正確な用途地域や建築条件は、登記簿や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
この建物は2000年3月に竣工し、築年数は26年です。地上11階建てで総戸数は43戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）です。権利形態は所有権で、分譲した会社は大京、ブランドは「ライオンズ」です。大京はライオンズマンションとして長年にわたり分譲してきた会社で、中古の流通量も多いブランドです。
管理会社は日本ハウズイング株式会社です。管理組合の総会議事録や長期修繕計画など、現在の管理状態や修繕の進み具合を示す資料は今回のデータに含まれていないため、売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は4600万円、平均実質利回りは3.41%でした。家賃は141,000円の1件を基にしており、他の部屋も同じ家賃とは言えません。また、この診断の最終日は2023年9月24日で、今回の記事作成時点からは時間が経っています。
参考までに港区全体では診断の件数が231件あり、多い判定は同じく「危険（割高）」でした。平均提示価格は4198万円、平均実質利回りは3.33%、家賃中央値は115,700円です。棟の利回り3.41%と港区の3.33%は近い数字ですが、この棟の診断はわずか1件なので、同じ条件で比べられる数字ではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示によると、棟から109m離れた地点（東麻布２－１７－８）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,180,000円で、前年の1,890,000円から15.3%上昇しています。この上昇率は地点単位のもので、マンション自体の資産価値を直接示すものではない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで999件あり、価格の中央値は4300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は155万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として、2025年第4四半期の東麻布では、35平方メートルの1LDK（築2012年）が9500万円、15平方メートルの1K（築2000年）が3300万円、25平方メートルの1R（築2005年）が3400万円で取引されています。間取りや面積によって価格差が大きいため、自分が検討する部屋の条件に近い事例で比べることが大切です。
国交省のハザード情報では、この地点は洪水で0.5mから3mの浸水が想定されており、高潮では0.5m以上1m未満の浸水想定があります。地盤はやや液状化しやすい後背湿地とされています。購入を検討する場合は、自治体のハザードマップと合わせて具体的な対策を確認してください。
この棟の割高診断は参考値1件のみで、「危険（割高）」の判定ですが断定はできません。
港区全体でも「危険（割高）」が多く、エリア全体として価格が高めの傾向があります。
用途地域やハザードは建物単位で個別確認が必要で、書類と現地の両方で確かめることが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認する
- 重要事項説明書や登記簿で用途地域・建築条件を確認する
- 家賃は1件のみのデータなので複数の賃貸情報で相場を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化への対策を具体的に確認する
- 検討する部屋の面積・間取りに近い取引事例と比べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認と価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.8点26件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.08ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 141,000円
この棟の家賃中央値（141,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 21.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東麻布２－１７－８（この棟から約109m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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