ライオンズプラザ芝公園
ライオンズプラザ芝公園（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝2丁目5-15 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 芝公園駅 徒歩5分 ／ 都営浅草線 大門駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1981-12（築44年） |
| 総戸数 | 69戸 |
| 階数 | SRC造 地上9階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 大京観光株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ芝公園は、東京都港区芝にある大京観光分譲のワンルームマンションです。都営三田線芝公園駅から徒歩5分、都営浅草線大門駅から徒歩8分と2路線使えます。1981年築・SRC造9階建・69戸で、価格や地価、ハザード情報を宅建士の視点で中立に整理しました。
立地と交通
ライオンズプラザ芝公園は東京都港区芝2丁目にあり、都営三田線の芝公園駅まで徒歩5分、都営浅草線の大門駅まで徒歩8分という立地です。2つの路線が使えるため、都心への移動のしやすさは期待できます。周辺は芝公園や増上寺に近く、オフィスビルと住宅が混在するエリアです。
国交省の用途地域データでは、このあたりは商業地域に区分され、市街化区域内にあります。商業地域は店舗やオフィスが建てやすい区分で、住宅専用の地域とは街の雰囲気が異なることがあります。実際の周辺環境や騒音、人通りなどは現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1981年12月に竣工したSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）で、地上9階建、総戸数は69戸、権利形態は所有権です。分譲した会社は大京観光株式会社、管理会社は株式会社大京アステージで、大京グループの「ライオンズ」ブランドのマンションです。
築45年となるため、建物の古さや修繕の進み具合が気になるところです。これまでの大規模修繕の実施履歴や、今後の修繕計画・修繕積立金の積立状況は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認することをおすすめします。管理会社の大京アステージは大京グループの大手管理会社で、全国で多くのマンションを管理しています。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.69%、平均提示価格は4100万円、家賃は160,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2024年7月29日で、2年近く前のデータのため、現在の賃料や価格の水準は最新の募集情報などで別途確認することをおすすめします。
エリア全体（東京都港区）で見ると、診断件数は231件あり、「危険（割高）」が174件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件で、最も多い判定はこの棟と同じ「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の家賃160,000円はエリアの家賃中央値より高めですが、この棟の診断は1件しかないため、この棟特有の傾向として言い切ることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から133m離れた芝２丁目４０１番１の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり4,790,000円で、前年の4,080,000円から17.4%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率700%、防火地域に指定されています。
周辺の中古マンションの取引事例は、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に696件あり、価格の中央値は4100万円、単価の中央値は1平方メートルあたり151.45万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期の芝地区では、3400万円・20平方メートル・1K・2002年築、4400万円・25平方メートル・2016年築、3500万円・20平方メートル・1K・2006年築といった取引が見られます。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされています。また地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地（かつて海や沼を埋め立ててできた土地）です。購入を検討する際は、港区が公開しているハザードマップで最新の想定や避難場所を確認してください。
築45年のSRC造で、管理の実態は総会議事録や修繕計画で確認する必要があります。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」、港区全体も同じ傾向でした。
地価は前年より17.4%上昇、ただし液状化しやすい干拓地のためハザード確認も欠かせません。
- 長期修繕計画と過去の大規模修繕履歴を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 現在の賃料と空室の有無を仲介会社や管理会社に確認する
- 重要事項説明書で権利関係や管理費・修繕積立金を確認する
- 港区のハザードマップで浸水・液状化の最新想定を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.8点14件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-10確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.36ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.69%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.36ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 160,000円
この棟の家賃中央値（160,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 38.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝２丁目４０１番１（この棟から約133m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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