ステージファースト東麻布
ステージファースト東麻布（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築30年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区東麻布2-26-10 |
|---|---|
| 交通 | 地下鉄南北線 麻布十番駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1996-09（築30年） |
| 総戸数 | 48 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング(株) アーハン住宅営業部 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都港区東麻布にある「ステージファースト東麻布」は、地下鉄南北線麻布十番駅から徒歩5分、1996年竣工・総戸数48戸・築30年の投資用ワンルームマンションです。管理会社は日本ハウズイング、割高診断や地価公示・ハザード情報まで宅建士の視点で中立にまとめました。
立地と交通
ステージファースト東麻布は、東京都港区東麻布2-26-10にある投資用ワンルームマンションです。地下鉄南北線の麻布十番駅まで徒歩5分で、都心各方面へのアクセスがしやすい立地といえます。
国土交通省のデータによると、この棟の所在地は第１種住居地域・市街化区域です（住宅を中心とした地域で、建物の高さや用途に一定の制限があるという意味です）。一方、棟から43m離れた地価公示の地点は近隣商業地域に区分されており、同じ東麻布でも区画によって指定が異なります。
建物と管理
建物は1996年9月竣工で築30年、地上4階建・総戸数48戸の鉄筋コンクリート造（RC造、火に強く丈夫な構造という意味です）です。権利形態は所有権で、土地と建物を自分の名義で持てる形になっています。
管理会社は日本ハウズイング(株) アーハン住宅営業部です。築30年を迎えていることもあり、長期修繕計画の内容や過去の修繕履歴は今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2024年12月16日時点で1件のみのため、参考値として見てください。判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは2.88%、平均提示価格は2880万円、家賃中央値は87,000円（家賃サンプル1件）という結果でした。
一方、港区全体では診断件数231件のうち、危険（割高）が174件、注意が18件、安全・割安が38件、判定不能が1件という内訳で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。
棟の利回り2.88%は港区全体の3.33%より低く、提示価格2880万円も港区平均の4198万円より低めという結果です。ただし診断はこの棟で1件しかないため、この棟だけが割高とは言い切れません。他の算定根拠や最新の賃料事例も合わせて確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から43m離れた地価公示の地点（東麻布２－３２－１０、令和8年1月1日時点）は、1m²あたり3,270,000円です。前年の2,800,000円から16.8%上昇しており、近隣商業地域・商業地に指定され、建蔽率80%・容積率400%・防火地域となっています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1002件あり、価格の中央値は4300万円、1m²あたりの単価の中央値は155万円、面積の中央値は30m²です。直近の2025年第4四半期の例では、35m²の1LDK（築2012年）が9500万円、15m²の1K（築2000年）が3300万円、30m²の1K（築2017年）が6600万円で取引されています。
国土交通省のハザードデータでは、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m以上0.5m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地（かつて水がたまりやすかった低い土地という意味です）とされています。最新の指定状況は港区が公開するハザードマップでも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.2（16件）という評価が確認できます。具体的にどのような良い点や気になる点が挙げられているかは今回のデータには記載がないため、詳しく知りたい場合はマンションレビューのページ本体で確認してください。
麻布十番駅まで徒歩5分という立地は魅力ですが、築30年のため修繕計画の確認が欠かせません。
診断件数は1件のみで参考値です。港区全体より利回りが低めなので、価格の妥当性は個別に確認してください。
地価は上昇していますが浸水想定や液状化のリスクもあるため、現地確認と資料の突き合わせを勧めます。
- 管理組合の総会議事録で長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 港区のハザードマップで浸水や液状化の最新情報を確認する
- 賃料や入居状況を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例や地価公示と提示価格を比較する
- 診断件数が1件のため参考値として扱い追加データも確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.2点16件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.45ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.88%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.45ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 24.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東麻布２－３２－１０（この棟から約43m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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