プレール・ドゥーク虎ノ門
プレール・ドゥーク虎ノ門（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区西新橋1-22-15 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク虎ノ門は、東京都港区西新橋に立地する投資用ワンルームマンションです。木下不動産が手がける「プレール・ドゥーク」ブランドの1棟で、本記事では公的な地価・取引データを中心に、宅建士の視点から中立に解説します。
立地と交通
プレール・ドゥーク虎ノ門は、東京都港区西新橋1-22-15に所在する投資用ワンルームマンションです。最寄り駅や徒歩分数といった交通に関する情報は、今回のデータには含まれていません。通勤や通学のしやすさを具体的に知りたい場合は、公式サイトや地図サービスで最寄り駅からの距離を確かめてください。
西新橋は虎ノ門や新橋といったオフィス街に近いエリアです。国交省の地価公示データによると、この地域の用途地域は商業地域（お店やオフィスを建てやすい地域）で、容積率（敷地面積に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は700%、建蔽率（敷地に対する建物面積の割合）は80%と、都心らしく高い数値になっています。さらに防火地域にも指定されており、建物が密集しやすい地域であることがうかがえます。
建物と管理
本棟は木下不動産が展開する「プレール・ドゥーク」ブランドで分譲された投資用ワンルームマンションです。このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多く、サブリース（管理会社がオーナーに代わって入居者を募集し、家賃を保証する仕組み）契約を伴う場合があるため、契約条件の内容を事前にしっかり確認することが欠かせません。
竣工年、階数、総戸数、構造、権利形態、管理会社といった、建物の具体的な情報は今回のデータには含まれていません。購入を検討する際は、これらを重要事項説明書や登記簿のほか、管理組合の総会議事録や長期修繕計画で確かめ、管理体制の実態まで把握しておくことをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に関する割高診断の件数は0件です。棟単独の相場ポジションについては、現時点では具体的な数字が無く、データ蓄積中としかお伝えできません。今後診断の件数が増えれば、価格や利回りの評価をより具体的に示せるようになります。
参考として、港区全体では231件の診断が行われており、「危険（割高）」の判定が174件と最も多く、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件でした。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4,198万円、家賃中央値は115,700円です。これは港区全体の傾向であり、本棟そのものを診断した結果ではない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示（国が毎年1月1日時点の土地価格を公表する制度）によると、本棟から62m離れた西新橋1-10-8の地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり4,410,000円で、前年の3,770,000円から17%上昇しました。用途地域は商業地域で、防火地域にも指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で463件あり、価格の中央値は4,400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は158万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば西新橋の2004年築1K・20平方メートルは2025年第4四半期に3,400万円、虎ノ門の2015年築1K・25平方メートルは2024年第3四半期に5,700万円で取引されています。
ハザード情報を見ると、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地形は干拓地で液状化（地震の際に地盤が液体のように緩み、建物が傾いたり沈んだりする現象）しやすいとされています。地盤に関するリスクは建物の基礎工事の内容によっても変わるため、自治体のハザードマップや地盤調査の資料に加え、売主にも確認することをおすすめします。
交通や建物の詳細データが無いため、現地確認と重要事項説明書の確認が欠かせません。
港区全体では「危険（割高）」の判定が最多ですが、本棟自体の診断はまだ0件です。
地価は上昇傾向ですが液状化しやすい地形でもあり、良い面と気になる面を両方見て判断しましょう。
- 最寄り駅や徒歩分数を公式サイトや地図サービスで確認する
- 竣工年・階数・総戸数・構造を重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- 権利形態が所有権か借地権かを登記簿で確認する
- サブリース契約の有無と条件を売主や管理会社に確認する
- 液状化しやすい地形である点をハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-26時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新橋１－１０－８（この棟から約62m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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