メイクスデザイン西麻布
メイクスデザイン西麻布（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区西麻布2-25-27 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社メイクス |
この物件の解説（宅建士視点）
メイクスデザイン西麻布は、東京都港区西麻布2丁目に位置する投資用マンションです。最寄り駅や建物の詳細は今回のデータに含まれていませんが、港区全体の割高診断や地価公示、周辺の取引事例から相場の位置づけを確認します。宅建士の視点で、分かる情報と分からない情報を分けて整理しました。
立地と交通
メイクスデザイン西麻布は、東京都港区西麻布2-25-27に位置しています。最寄り駅や徒歩分数といった交通の情報は今回のデータに含まれていないため、物件概要書や地図サービスで駅までの距離を確認してください。西麻布は六本木や広尾に近く、都心部の住宅地として知られる地域です。
この地点周辺は近隣商業地域（店舗と住宅が混在する地域）や商業地域に指定されており、店舗やオフィスと住宅が混在する街並みです。防火地域（火災に強い建物が求められる地域）にも指定されているため、建物の構造や防火性能は重要事項説明書で確認すると安心です。用途地域（土地の使い方を決めるルール）の指定は建物の高さや用途の制限に関わるため、詳しくは港区の都市計画図でも確認できます。
西麻布は閑静な住宅地と商業施設が共存するエリアとして知られていますが、具体的な人口動態や賃貸需要の強さを示すデータは今回ありません。賃貸需要の実態は、周辺の賃貸情報サイトや管理会社への問い合わせで確認することをおすすめします。気になる方は、現地を訪れて街の雰囲気を確かめるのもよい方法です。
建物と管理
建物の竣工（完成した時期）や総戸数、階数、構造といった基本的な情報は、今回のデータには含まれていません。分譲したのは株式会社メイクスで、同社が企画した投資用マンションとみられますが、詳しい設計や仕様、権利の形態（所有権か借地権か）は登記簿や重要事項説明書で確認してください。
管理会社や管理体制についても、今回のデータには記載がありません。日々の清掃や修繕がどのように行われているかは、管理規約や長期修繕計画、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に確認するとよいでしょう。総戸数や築年数が分かれば、管理費や修繕積立金の負担感もより具体的につかめます。
分譲会社である株式会社メイクスの公式サイトや販売状況は今回のデータでは確認できていません。現在販売中かどうか、過去の販売価格の変遷なども、公式サイトや仲介会社の情報で合わせて確認すると判断の助けになります。すでに完売している可能性もあるため、最新の情報を直接確かめることが欠かせません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は0件で、現時点では独自の判定はデータ蓄積中です。参考として、同じ港区全体でみると診断件数は231件あり、そのうち174件が「危険（割高）」、38件が「安全・割安」、18件が「注意」という内訳でした。この棟の実際の数字を知るには、個別の診断を受けることが近道です。
港区全体の平均実質利回り（購入価格に対する年間収益の割合）は3.33%、平均提示価格は4,198万円、家賃中央値は115,700円でした。これはこの棟の数字ではなく港区全体の傾向を示すものなので、この棟の価格や家賃が妥当かどうかは、個別の診断を行って確かめる必要があります。
一般的に、診断の件数が3件未満の場合は「参考値」として扱い、断定的な判定はしません。この棟についても、今後診断の件数が増えれば、より具体的な相場ポジションが分かるようになります。焦らず、複数の判定根拠を確認してから購入を検討することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から217m離れた西麻布4-1-10の地価公示（国が毎年発表する土地の価格の目安）地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり3,230,000円で、前年の2,730,000円から18.3%上昇しています。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）80%、容積率（敷地に対する建物の延べ面積の割合）400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで710件あり、価格の中央値は5,400万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の広尾の1LDK（40平方メートル、2020年築）は12,000万円で取引されています。これらは周辺エリア全体の事例であり、この棟の価格を直接示すものではありません。
ハザード（災害の危険性）情報では、この周辺は洪水の浸水想定がなく、地形はローム台地（火山灰が積もってできた台地）で液状化（地震の際に地面がやわらかくなる現象）はしにくいとされています。高潮に関するデータは今回ありませんので、気になる場合は港区のハザードマップで確認してください。ローム台地は地盤が比較的安定していると言われる地形ですが、具体的な地盤調査の結果ではないため参考情報として捉えてください。
交通や建物の詳細データが少ないため、個別に確認してから判断することが大切です。
港区全体では診断の多くが「危険（割高）」判定で、価格には注意が必要です。
地価は上昇傾向ですが、この棟の診断件数は0件で判断材料はまだ限られます。
- 最寄り駅や徒歩分数を物件概要書や地図で確認する
- 竣工年・総戸数・構造を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理規約、長期修繕計画を確認する
- 権利形態（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- この棟の実質利回りや提示価格を個別に診断する
- 周辺のハザードマップで高潮や洪水リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西麻布４－１－１０（この棟から約217m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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