ライオンズ三田
ライオンズ三田（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築47年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝4-6-16 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 三田駅 徒歩3分 ／ JR山手線 田町駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1979-04（築47年） |
| 総戸数 | 52 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京観光株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズ三田は東京都港区芝4丁目に立つ、都営三田線三田駅徒歩3分・JR田町駅徒歩7分の1979年築11階建てワンルームマンションです。総戸数52戸、所有権で、分譲は大京観光、管理は日本ハウズイングです。割高診断は1件のみの参考値ながら「安全・割安」の判定が出ています。
立地と交通
ライオンズ三田は、東京都港区芝4丁目に位置し、都営三田線「三田駅」から徒歩3分、JR山手線「田町駅」からは徒歩7分の距離にあります。2つの路線を使い分けられるため、通勤や通学、都心への移動のしやすさは大きな魅力です。周辺はオフィスやお店が多いエリアで、生活の利便性も高いと考えられます。単身者向けの物件にとって最寄り駅に近いことは、入居者を見つけやすい強みになりやすい一方、建物自体の価値や管理状態は別に確認する必要があります。
この地域の用途地域は商業地域（お店やオフィスなどを建てやすい地域）に指定されており、建ぺい率は80%、容積率は600%です。さらに防火地域にも指定されているため、周辺には高さや規模の大きい建物が建ちやすい環境といえます。将来的に周辺の街並みが変わる可能性もあるため、現地を見て確認しておくとよいでしょう。商業地域は利便性が高い半面、人通りや車の音など生活環境の面も個人の感じ方次第であるため、内見時に自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1979年4月に竣工した地上11階建てのマンションで、総戸数は52戸、築年数は47年です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた、比較的丈夫なつくり）で、権利形態は所有権です。築年数が経っている分、建物の老朽化や設備の更新状況は現地と書類の両方で確認しておきたいところです。築年数の近いマンションと比較しながら、管理状態や修繕の状況を確認することも大切です。
分譲は大京観光株式会社、管理は日本ハウズイング株式会社が担当しています。ブランドは「ライオンズ」で、大京（現オリックスグループ）は全国で多くの物件を供給しており、中古マンションとしての流通量も多いデベロッパーです。築47年が経過しているため、修繕の履歴や今後の計画は今回のデータには含まれておらず、長期修繕計画書と修繕積立金の残高を管理組合か売主に確かめてください。日本ハウズイングは全国で多くのマンション管理を手がける会社ですが、実際の管理の質はこの棟ごとの総会議事録などで個別に確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、診断件数が3件未満のため参考値として扱います。この1件では「安全・割安」の判定が出ており、提示価格は1850万円、家賃は84,000円、実質利回りは4.48%でした。ただし件数が非常に少ないため、この結果だけで割安な棟だと決めつけることはできません。今後データが増えた際の判定の変化にも注意が必要です。参考値であることを踏まえたうえで、ひとつの目安として捉えるのがよいでしょう。
同じ港区全体で見ると、診断件数は231件あり、そのうち「危険（割高）」の判定が174件と最も多くなっています。エリア全体の平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃の中央値は115,700円でした。港区全体では割高の判定が目立つ中で、この棟の1件は利回りが高めに出ていますが、件数が少なく、エリアの傾向とそのまま比べることは難しい点に注意してください。エリア全体の数字は参考情報として、個別の物件価格の妥当性は別途確認することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約406m離れた「芝3-6-9」の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1m2あたり5,330,000円となっており、前年の4,550,000円から17.1%上昇しています。用途地域は商業地域、建ぺい率80%、容積率600%、防火地域に指定されている場所です。地価の変動はエリア全体の傾向を示すものであり、個々の部屋の価格の妥当性を直接示すものではないため、参考情報として捉えてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で654件あり、価格の中央値は4000万円、1m2あたりの単価中央値は150万円、面積の中央値は25m2でした。例として、2025年第4四半期に芝地区で面積20m2・1Kの部屋が3100万円、面積50m2・1LDKの部屋が13000万円で取引された事例があります。これらは同じ棟の事例ではなく、周辺エリア全体の傾向として参考にしてください。
国の資料によると、この周辺は洪水の浸水想定が0.5m未満、高潮の浸水想定が0.3m以上0.5m未満とされており、地盤は液状化しやすい干拓地（埋め立てや干拓でできた土地）に分類されています。購入を検討する際は、公表されているハザードマップと地盤に関する資料をあわせて確認することをおすすめします。とくに液状化はマンションの基礎や配管に影響することがあるため、管理組合が把握している地盤調査の資料があれば確認しておくと安心です。
三田駅・田町駅の2路線が使える立地ですが、築47年のため修繕状況の確認が欠かせません。
棟の診断は1件のみの参考値で、「安全・割安」の判定も件数が増えれば変わる可能性があります。
液状化しやすい干拓地との資料があるため、ハザードマップと地盤の確認をおすすめします。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 重要事項説明書で耐震診断の有無を確かめる
- 現行の賃貸借契約書で家賃と契約期間を確認する
- 登記簿で所有権や担保設定の有無を確認する
- ハザードマップと地盤調査の資料で液状化リスクを確認する
- 管理組合の総会議事録で管理体制や修繕履行状況を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当とは限らないため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.15ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.48%）は、東京都 港区相場（3.33%）より1.15ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 84,000円
この棟の家賃中央値（84,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 27.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝３－６－９（この棟から約406m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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