プレール・ドゥーク東京ベイII
プレール・ドゥーク東京ベイII（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝浦1丁目15-13 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク東京ベイII（東京都港区芝浦）は、木下不動産が分譲した投資用ワンルームマンションです。交通や築年数などのデータは確認中で、周辺の地価は直近1年で20.2％上昇しました。液状化や高潮のリスクもあるため、購入前の確認が欠かせません。
立地と交通
本物件は東京都港区芝浦1丁目15-13に位置します。用途地域は商業地域で、市街化区域（都市計画で街づくりを進める区域という意味です）に指定されています。最寄り駅やバス停といった交通の情報は今回のデータに含まれていないため、地図サービスや重要事項説明書で必ず確かめてください。
周辺の地価公示地点（芝浦２－３－２７）は、この棟から436m離れた場所にあり、準工業地域の住宅地として評価されています。地価公示とは国が毎年1月1日時点の土地の値段を調べて発表する仕組みです。地価が上がっている地域であることは分かりますが、棟自体の駅距離や道路の状況は別途現地で確認する必要があります。
建物と管理
この棟は木下不動産が「プレール・ドゥーク」ブランドで分譲した投資用マンションです。木下グループのこのブランドは、入居率の高さや設備保証を特徴とすることが多いとされています。ただし、サブリース（部屋をまとめて借り上げて転貸する仕組み）の契約を伴う場合は、賃料の見直し時期や解約条件を必ず確認する必要があります。
竣工年、階数、総戸数、構造、管理会社といった建物の基本情報は、今回のデータには入っていません。これらは重要事項説明書や登記簿、管理組合の総会議事録、長期修繕計画で確かめることができます。管理の状態や修繕の計画が分からないままでは、建物の将来的な住みやすさや資産価値を判断することはできません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟そのものの割高診断は0件で、まだデータ蓄積中です。棟の利回りや提示価格が妥当かどうかを判断できる材料は、現時点ではありません。今後診断の件数が増えれば、この棟独自の相場ポジションが見えてくる可能性があります。
参考として、港区全体では診断231件のうち174件が「危険（割高）」、18件が「注意」、38件が「安全・割安」と判定されており、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリア平均の実質利回りは3.33％、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。これは港区全体の傾向であり、この棟に当てはまるとは限らないため、個別の確認が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示（芝浦２－３－２７、棟から436m）は令和8年1月1日時点で1m²あたり2,740,000円、前年の2,280,000円から20.2％上昇しました。建蔽率60％・容積率400％は、敷地に対して建てられる建物の大きさの上限を示す数字です。地価の上昇は土地の需要の高さを示しますが、個別の部屋の販売価格とは別に考える必要があります。
周辺の取引事例は654件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4000万円、単価の中央値は1m²あたり150万円、面積の中央値は25m²です。例えば芝地区では20m²で3100万円、50m²で13000万円といった取引がありました。間取りや築年、面積が異なるため、単純にこの棟と比較することはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、高潮は1m以上3m未満、液状化は「非常に液状化しやすい」、地形は埋立地とされています。これらは港区の沿岸部に多い特徴です。購入前には、自治体のハザードマップで最新の想定を必ず確認することをおすすめします。
この棟の割高診断はまだ0件で、相場の判断材料はデータ蓄積中です。
港区全体では診断231件中174件が「危険（割高）」判定という状況です。
交通・築年数・管理など未確認の項目が多く、現地と書類での確認が欠かせません。
- 竣工年・階数・総戸数・構造を重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理状態を管理組合の総会議事録で確認する
- サブリース契約の有無と条件を売主・管理会社に確認する
- 最寄り駅や交通手段を地図サービスで確認する
- 液状化・高潮・浸水のリスクをハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と価格を比較し割高でないか確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝浦２－３－２７（この棟から約436m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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