プレール・ドゥーク東京ベイIII
プレール・ドゥーク東京ベイIII（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区海岸3丁目8-5 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク東京ベイIIIは東京都港区海岸3丁目にある木下不動産ブランドの投資用マンションです。建物の詳細や口コミは今回のデータに無いため確認先を示しつつ、港区の診断データと地価・取引・ハザード情報から相場の位置づけを宅建士の視点で整理します。
立地と交通
プレール・ドゥーク東京ベイIIIの所在地は東京都港区海岸3丁目8-5です。このエリアはウォーターフロント（海沿い）の再開発が進む地域として知られていますが、今回のデータには最寄り駅やバス路線の情報が入っていません。通勤・通学のしやすさは、公式サイトの物件概要か現地の地図で確かめてください。
国土交通省の地価公示では、棟から683m離れた港南３－７－２３の地点で、1平方メートルあたりの価格が2,260,000円となりました。前年の1,850,000円から22.2%上昇しており、周辺の地価は上がっている様子がうかがえます。ただし地価の上昇はこの棟の価格が妥当かどうかを直接示すものではないため、個別の価格判断とは分けて考える必要があります。
建物と管理
この棟の分譲会社は株式会社木下不動産で、木下グループの「プレール・ドゥーク」ブランドです。このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。良い点として知られる一方、サブリース（管理会社が家賃を保証して部屋を借り上げる契約）を伴う場合は、保証される家賃の見直しのタイミングや条件を契約書でしっかり確認することが欠かせません。
竣工年、総戸数、階数、構造、権利の形式、管理会社は今回のデータに無いため、重要事項説明書（契約前に宅建業者が説明する建物や権利についての資料）か登記簿で確かめてください。管理の実態や修繕の計画は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に関する割高診断の件数は0件です。棟そのものの価格が割高か割安かを示す数字は今回のデータにはありませんので、相場ポジションの節は現時点ではデータ蓄積中とお伝えします。価格や家賃の妥当性を知りたい場合は、個別に周辺の賃料と価格を調べて判断する必要があります。
参考として、港区全体の診断は231件あり、判定の多くは「危険（割高）」で174件でした。「注意」は18件、「安全・割安」は38件、「判定不能」は1件です。平均の実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円でした。港区は全体として割高判定が目立つエリアであることが読み取れますが、これはエリア全体の傾向であり、この棟そのものの判定ではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この地点は準工業地域（工場と住宅が混在してもよい地域）の住宅地に区分され、建蔽率（敷地に対して建てられる建物面積の割合）60%、容積率（敷地に対する建物の延べ面積の割合）400%、防火地域に指定されています。市街化区域に含まれており、用途地域や建蔽率は将来の建て替えや周辺の建物の規模に影響するため、気になる方は区の都市計画課で確認してください。
周辺の取引事例は434件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集計されており、価格の中央値は3600万円、単価の中央値は130万円/m2、面積の中央値は30m2です。例として、海岸地区の1K・25m2・2019年築が3600万円、1LDK・35m2・2007年築が4200万円で成約しています。これらは近隣の相場感の一つの目安ですが、この棟自体の取引ではありません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、高潮は0.3m以上0.5m未満、液状化（地震で地面が泥のように柔らかくなる現象）は「非常に液状化しやすい」とされ、地形は埋立地です。これらは購入前に知っておきたい気になる点で、詳しい想定や対策は港区のハザードマップと管理組合の防災対策で確かめてください。
この棟自体の割高診断はまだ0件で、相場ポジションはデータ蓄積中です。
港区全体では診断231件のうち174件が「危険（割高）」で、割高判定が目立つエリアです。
建物や管理の情報は多くが未取得のため、重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認してください。
- 最寄り駅や交通の便を公式サイトや現地で確認する
- 竣工年・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理体制を総会議事録と長期修繕計画で確認する
- サブリース契約の有無と条件を契約書で確認する
- 価格と家賃の妥当性を個別に調べて確認する
- 液状化・高潮リスクを港区のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 港区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／港南３－７－２３（この棟から約683m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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