スカイコート中野南台
スカイコート中野南台（東京都 中野区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中野区南台3-16-11 |
|---|---|
| 交通 | 丸の内線 方南町駅 徒歩12分 |
| 築年 | 1988-05（築38年） |
| 総戸数 | 19戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都中野区南台にある「スカイコート中野南台」を宅建士の視点で解説します。丸の内線方南町駅から徒歩12分、1988年築・4階建19戸の投資用ワンルームマンションです。診断の件数は1件のため参考値ですが、判定は「注意」で、平均提示価格は1380万円でした。
立地と交通
スカイコート中野南台は、東京都中野区南台3-16-11に位置します。最寄りは丸の内線の方南町駅で、徒歩12分です。駅までの時間はやや長めなので、通勤や通学にかかる時間を実際に歩いて確かめておくと安心です。バス便の有無など周辺の交通手段は今回のデータに無いため、現地の地図や路線図で確かめてください。
この物件の用途地域は近隣商業地域（お店やマンションなどが建てやすいと決められた地域のこと）です。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（敷地に対する建物全体の延べ床面積の割合）は300%で、防火地域（火事に強い建物にする決まりがある地域）に指定されています。商業施設が近くにある可能性がありますが、具体的な店舗やスーパーの有無は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認してください。
建物と管理
建物は1988年5月に竣工し、築38年です。4階建で総戸数は19戸、構造は鉄筋コンクリート造（鉄の骨組みをコンクリートで固めた丈夫なつくり）で、権利形態は所有権です。分譲したのは日神不動産で、「スカイコート」は首都圏に特化した日神グループが展開する投資用ワンルームマンションのブランドです。
管理を担うのはスカイサービス株式会社です。築38年と年数が経っているため、これまでの修繕の内容や今後の修繕計画は特に気になるところです。長期修繕計画や修繕積立金の金額、過去の大規模修繕の実施時期は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回り（購入後の収入を費用で割った利益の割合）は4.04%、平均提示価格は1380万円でした。家賃は60,000円で、これも1件のデータにもとづく参考値です。最終診断日は2026年5月12日です。
同じ中野区全体で見ると、診断の件数は144件あり、判定は「危険（割高）」が69件と最も多くなっています。平均実質利回りは3.58%、平均提示価格は2725万円、家賃中央値は95,300円でした。この棟の家賃60,000円はエリアの中央値より低く、面積や部屋の向きなどの違いが考えられますが、詳しい内訳は今回のデータに無いため、販売図面や賃貸借契約書で確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から54m離れた地価公示地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり925,000円でした。前年の820,000円から12.8%上昇しており、近隣商業地域の中で地価が上がっている様子がうかがえます。ただし地価の動きがこのまま続くとは言い切れないため、将来の値上がりを前提に考えるのは避けたほうが良いでしょう。
周辺エリアの取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで576件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。この地域ではワンルームからファミリータイプまで幅広い取引が行われていることが分かります。
例えば2025年第4四半期の和田地区では、20平方メートルの1Kが1900万円や2400万円、25平方メートルの2Kが880万円で取引されています。築年数や面積によって価格の幅が大きいため、個別の売買価格をそのまま参考にせず、物件ごとの条件を確かめることが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。大きな水害リスクが低い点は安心材料のひとつですが、高潮に関する情報は今回のデータに無いため、区のハザードマップで確かめてください。耐震診断の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合や耐震基準適合証明書の有無を確認してください。
築38年のスカイコート中野南台は、方南町駅徒歩12分の投資用ワンルームです。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「注意」で中野区の相場より家賃が低めです。
地価は上昇傾向で水害リスクも低めですが、修繕計画など未確認の点は売主に確かめましょう。
- 方南町駅までの徒歩12分を実際に歩いて確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を確認する
- 過去の大規模修繕の実施時期を管理組合に確認する
- 家賃60,000円の設定根拠（階数・向き等）を確認する
- 近隣の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- 高潮リスクなど区のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中野区）
相場（3.58%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.46ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.04%）は、東京都 中野区相場（3.58%）より0.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中野区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 中野区の周辺相場中央値（95,300円）より 37% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南台３－１３－１２（この棟から約54m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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