スカイコート大森第2
スカイコート大森第2（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区大森東4-14-11 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 大森町駅 徒歩11分 ／ 京浜急行電鉄 梅屋敷駅 徒歩14分 |
| 築年 | 1988-08（築38年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 豊国興産株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート大森第2は東京都大田区大森東にある1988年竣工・地上5階建35戸の投資用ワンルームマンションです。京急本線大森町駅徒歩11分。宅建士の視点で建物・相場・ハザードを中立に整理しました。
立地と交通
スカイコート大森第2は、京急本線大森町駅から徒歩11分、京浜急行電鉄梅屋敷駅からは徒歩14分の場所にあります。どちらの駅も徒歩10分を超えるため、通勤や通学で駅までの時間を重視する人には、やや距離があると感じられるかもしれません。一方で二つの駅を利用できる点は、どちらかの路線にダイヤの乱れがあった場合でも、もう一方で移動できるという安心材料にもなります。
このエリアは準工業地域に指定されており、建蔽率60%・容積率200%という建築のルールが設けられています。工場や住宅が混在しやすい地域特性を持つ場所のため、周辺の雰囲気や音・匂いなどの生活環境については、実際に現地を歩いて確かめることをおすすめします。マンションの周囲にどのような建物が建っているかも、合わせて見ておくと良いでしょう。
建物と管理
建物は1988年8月に竣工した、築38年のRC造（鉄筋コンクリート造）、地上5階建・総戸数35戸のマンションです。所有権で、土地と建物の権利を自分のものにできるタイプです。築年数が進んでいるため、耐震性や給排水管の状態が気になるところですが、耐震診断の実施状況や修繕履歴は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合に確かめてください。
分譲したのは豊国興産株式会社で、現在の管理会社はスカイサービス株式会社です。ブランド名は日神不動産グループの「スカイコート」で、首都圏に特化して投資用ワンルームマンションを多く手がけてきた会社です。管理の質や修繕計画の中身は今回のデータに含まれていないため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に求めて、内容を確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として見てください。2件とも「安全・割安」という判定で、平均の実質利回りは4.73%、平均の提示価格は1,115万円でした。家賃は中央値54,500円（54,000円〜55,000円の範囲）で、最終診断日は2025年4月22日です。件数が少ないため、この結果だけでこの棟全体が割安だと決めつけることはできません。
参考までに大田区全体では250件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で114件、次いで「安全・割安」が91件、「注意」が43件、「判定不能」が2件でした。区全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は110,907万円、家賃中央値は85,300円です。この棟のデータとは件数も対象の規模も大きく違うため、単純な比較は難しく、あくまで区全体の傾向として参考にしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から206m離れた大森東５－３２－４の地点（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり500,000円で、前年の461,000円から8.5%上昇しています。用途地域は準工業地域の住宅地で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。地価が上昇しているという事実はありますが、この先も同じペースで上がり続けるとは言えません。
周辺の取引事例は323件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,200万円、1平方メートルあたりの単価中央値は101.8万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期の大森中地区では、20平方メートル・1Kが2,300万円、15平方メートル・1Kが1,100万円という事例があります。間取りや築年、面積が違うため、価格の単純比較には注意してください。
国交省のハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は砂州・砂礫州とされています。水害や液状化のリスクがある地域であることは事実データからも分かるため、大田区が公開するハザードマップや、火災保険・水災保険の内容を購入前に必ず確認してください。
築38年のRC造35戸で、耐震性や修繕履歴は重要事項説明書で確認が必要です。
診断は2件のみで参考値、平均利回り4.73%は断定できる数字ではありません。
地価は上昇傾向ですが、浸水・液状化リスクもあるためハザード確認が欠かせません。
- 耐震診断の実施状況と結果を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画書と直近の総会議事録を管理組合に確認する
- 大田区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 近隣の賃貸相場と比べて家賃設定が妥当か確認する
- 築38年分の給排水管・外壁の修繕履歴を確認する
- 診断件数が2件と少ないため追加の相場データも確認する
- これらが揃っても価格が妥当とは限らず、買ってよいという意味ではない
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.21ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.73%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より1.21ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 55,000円
- 54,000円
この棟の家賃中央値（54,500円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 36.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森東５－３２－４（この棟から約206m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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