ライオンズマンション蓮沼第2
ライオンズマンション蓮沼第2（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区東矢口3丁目22-11 |
|---|---|
| 交通 | 東急池上線 蓮沼駅 徒歩6分 ／ JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1989-02（築37年） |
| 総戸数 | 27戸 |
| 階数 | 地上5階建て |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション蓮沼第2は、東京都大田区東矢口にある1989年竣工・地上5階建て27戸のワンルームマンションです。東急池上線蓮沼駅から徒歩6分、JR蒲田駅から徒歩11分。管理は大京アステージが担い、割高診断は参考値ですが「危険（割高）」の判定が目立ちます。
立地と交通
ライオンズマンション蓮沼第2は、東京都大田区東矢口3丁目にあります。最寄りは東急池上線の蓮沼駅で、徒歩6分の距離です。少し歩くとJR京浜東北線の蒲田駅も利用でき、徒歩11分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の選択肢が広がる点は住みやすさにつながります。
国土交通省のデータでは、このエリアは第一種住居地域にあり、市街化区域に区分されています。これは住宅を中心に建物を建てられる地域という意味です。駅からの距離や路線の使い勝手は確認できますが、実際の生活環境は現地見学や自治体の情報で確かめてください。
建物と管理
この建物は1989年2月に竣工し、築37年が経過しています。地上5階建てで、総戸数は27戸です。構造は鉄筋コンクリート造（鉄筋とコンクリートで組み立てられた丈夫な構造です）で、権利形態は所有権です。分譲は株式会社大京、管理は大京アステージが担当しており、「ライオンズマンション」ブランドとして長年の実績があるデベロッパー（マンションを開発・販売する会社）の物件です。全国的に供給実績があり、中古の流通量も多いブランドとされています。
大京アステージは全国的に管理実績のある会社です。ただし、この物件固有の修繕計画や管理費・修繕積立金の額は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録（住民が参加する会議の記録）や長期修繕計画書（将来の修繕の予定表）を売主や管理会社に確認してください。
築37年が経過しているため、建物の老朽化や将来の大規模修繕の負担が気になる方もいるでしょう。具体的な修繕履行の実績や修繕積立金の残高は今回のデータにないため、売買契約前に修繕履行記録や積立金残高を管理会社に確認することをおすすめします。また、耐震性についても重要事項説明書で確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件未満のため参考値として扱います。判定の内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回り（購入価格に対して1年間で得られる収益の割合です）は1.43%、平均提示価格は1690万円、家賃中央値は57,000円（家賃サンプルは1件）です。最終診断日は2025年12月14日です。
比較のため、大田区全体の診断結果も見てみます。区全体では250件の診断があり、「危険（割高）」が114件、「注意」が43件、「安全・割安」が91件、「判定不能」が2件でした。多い判定はこちらも「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,300円です。区の平均提示価格は110907万円ですが、これは広さや築年が異なる多くの物件を含むため、この棟の価格と単純には比べられません。
棟の診断件数が少ないため、この結果だけで価格が高いか安いかを決めるのは難しいです。実質利回りが区全体より低い点は気になりますが、サンプルが2件である以上、今後診断件数が増えた場合に結果が変わる可能性もあります。将来の価格動向を断定することはできないため、最新の診断結果も合わせて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示（国が毎年公表する土地の価格）によると、棟から331m離れた新蒲田２－２３－１５の地点で、令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり588,000円でした。前年の542,000円から8.5%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率200%（土地に対して建てられる建物の大きさを示す割合です）、準防火地域（火災の広がりを防ぐためのルールがある地域）です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに597件あり、価格中央値は2300万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、東矢口で2010年築・20平方メートルの1Kが2500万円、1992年築・15平方メートルの1Kが1400万円で取引されています。これらは参考情報であり、この棟の価格が適正かどうかを直接示すものではありません。
ハザード情報では、この地域の洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は三角州・海岸低地、液状化は「しやすい」とされています（地震のときに地面が水を含んでやわらかくなる現象です）。高潮についての想定データはないため、自治体の最新のハザードマップで確認してください。これらは地域全体の傾向を示すもので、建物ごとの影響は異なる場合があるため、購入前に必ず自治体窓口でも確認することをおすすめします。
診断件数は2件と少なく、参考値として捉えるべき棟です。
区全体より実質利回りが低めで、価格確認は慎重に行いたい棟です。
浸水・液状化リスクがあるため、ハザードマップでの確認も欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 管理費と修繕積立金の金額を売主や管理会社に確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを現地確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- 周辺の取引事例や賃料相場を複数の情報源で比較する
- 診断件数が少ないため追加の割高診断結果も確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別判断のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -2.1ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（1.43%）は、東京都 大田区相場（3.53%）より2.1ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 57,000円
この棟の家賃中央値（57,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（85,300円）より 33.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新蒲田２－２３－１５（この棟から約331m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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