ライオンズマンション蓮沼第2
ライオンズマンション蓮沼第2（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区東矢口3丁目22-11 |
|---|---|
| 交通 | 東急池上線 蓮沼駅 徒歩6分 ／ JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1989-02（築37年） |
| 総戸数 | 27戸 |
| 階数 | 地上5階建て |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション蓮沼第2は東京都大田区東矢口にある1989年築、地上5階建て27戸のマンションです。東急池上線蓮沼駅から徒歩6分。大京の分譲、大京アステージが管理しています。割高診断の参考値では利回りが低めで、購入前に価格の妥当性を確認したい物件です。
立地と交通
ライオンズマンション蓮沼第2は、東京都大田区東矢口3丁目22-11にあります。最寄り駅は東急池上線の蓮沼駅で、徒歩6分の距離です。JR京浜東北線の蒲田駅からも徒歩11分で、こちらは新幹線が停まる主要駅にも乗り換えやすい場所です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先を選びやすい立地といえます。
用途地域は第一種住居地域で、市街化区域にあたります。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は60%、容積率（敷地に対して建てられる延べ床面積の割合）は200%です。準防火地域にも指定されており、これは火災の危険を減らすための建築上のルールがある地域を意味します。
建物と管理
建物は1989年2月に完成し、2026年時点で築37年が経過しています。地上5階建てで、総戸数は27戸のRC造（鉄筋コンクリート造）です。土地の権利は所有権となっており、分譲は大京、管理は大京アステージが担当しています。
大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパーで、現在はオリックスグループの傘下に入っています。全国に供給実績があり、中古で売買される数も多いとされているブランドです。ただし、この棟の修繕履歴や、管理費・修繕積立金の具体的な金額についてのデータは取得できていないため、分かりません。購入前に管理会社へ直接確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2025年12月14日時点で2件しかありません。件数が3件未満のため、ここでは「参考値」として扱い、断定的な結論は避けます。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」の判定は0件でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格の高さを決めつけることはできません。
参考値としての平均実質利回り（家賃収入から管理費などの経費を引いて計算した利回り）は1.43%、平均提示価格は1690万円でした。家賃のデータは1件のみで57,000円です。家賃のサンプル数が少ないため、この金額も参考程度にとどめておく必要があります。
同じ大田区全体では診断件数が248件あり、平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,000円でした。この棟の参考値はエリア平均より利回りが低く出ていますが、比較しているのはわずか2件のデータのため、単純に「この棟が割高」と結論づけることはできません。棟とエリアの利回り差についての数値データは取得できていません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近隣の地価公示（国が毎年発表する標準的な土地の価格）の地点は、棟から331m離れた場所にあります。令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり588,000円でした。前年の542,000円から8.5%上昇しています。用途地域は第一種住居地域で、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は597件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、東矢口地区で面積20平方メートル・築2010年の1Kが2500万円、面積15平方メートル・築1992年の1Kが1400万円で取引された例があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は三角州・海岸低地とされており、液状化しやすいという評価も出ています。高潮についてのデータは取得できていません。低地特有のリスクがあるエリアであるため、購入前にハザードマップで具体的な想定を自分の目で確認することをおすすめします。
割高診断は2件のみの参考値で、危険・注意が1件ずつ。断定はできません。
地価は上昇傾向ですが、洪水浸水想定や液状化のリスクもあり注意が必要です。
管理費や修繕履歴などのデータは未取得のため、購入前に自分で確認しましょう。
- 管理費・修繕積立金の金額と修繕履歴を管理会社に確認する
- 家賃相場や入居状況を最新資料で確認する（データは1件のみのため）
- ハザードマップで洪水浸水想定や液状化のリスクを確認する
- 割高診断は参考値のため、類似物件と価格を比較検討する
- 大京アステージへの管理委託内容や管理形態を確認する
- 現地で建物の劣化状況や共用部の管理状態を見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -2.1ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（1.43%）は、東京都 大田区相場（3.53%）より2.1ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 57,000円
この棟の家賃中央値（57,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（85,150円）より 33.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新蒲田２－２３－１５（この棟から約331m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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